中国人对土地的集体渴望是一个特殊国情

　　《中国经营报》：如你所说，在行政性低价和垄断高价的作用导致的“两重天”之下，中国的房地产产生了如此的乱象。那么在中国当前的房地产市场中，土地资源又是如何配置的呢？

　　金碚：中国是一个千年农民国度，农民最大的愿望是成为“地主”。不仅是亿万百姓渴望拥有土地，而且，政府部门、企业、事业单位等，几乎无不以圈地、建园、围院、盖房、建楼为其显示性的业绩和地位标志。

　　中国各级政府和公共部门占有的土地是无偿划拨或低价占用的，而且，政府和公共部门占用土地的规模没有法律限制。因此，在中国的土地规划中，政府和公共部门(党、政、军以及“五大班子”和其下属机构等)，是极具“中国特色”和“中国规模”的土地需求者。在各类获取土地的竞争者中，它们的竞争实力是最强大的。

　　中国企业的占地需求也极为强烈。从企业经营上说，这确实是完全理性的行为。第一，土地价格低廉；第二，预期土地价格将上升；第三，土地是最好的抵押资产，中国的银行最看重的就是可抵押的不动产；第四，一旦企业经营或投资失败，土地可以成为最好的避险资产。所以，中国企业对“现金为王”的感受，不如“土地为王”更为真切。由于各地政府都希望吸引企业投资，所以，企业特别是大型企业、跨国公司，在争取土地上也具有相当强的竞争优势。

　　事业单位也是强有力的土地竞争者。他们往往可以“公益”和“民生”的理由获得有利的土地规划安排。例如，在“发展教育”的旗号下，中国各地建设起了巨大规模的高校校区。如果以校区规模和建筑设施条件为标准，中国的许多高校绝对已经成为“世界一流”，可以称为“房地产和建筑豪华型高校”。

　　《中国经营报》：目前的房地产价格上涨主要对应于城市居民的需求，按照上述逻辑，城市居民又是如何变成“地主”的呢？

　　金碚：城市居民当然也渴望成为住宅的私人业主。

　　20世纪50~80年代，中国城市居民基本上都是“无产者”。只有少数人拥有解放前遗留下来的私人房产，而且大都没有得到有效的产权保护而被他人占用。80年代以后，逐步恢复(归还)私人房产，这成为少数城市家庭(居民)成为房主(业主)的最初起点。

　　而从20世纪90年代后期(1998年)以来，实行城市住房改革，使得所有的城市家庭(居民)都有了成为业主的可能。迄今为止，时间仅仅过了12年，就发生了巨大的变迁。城市私人住房资产来源不仅大为拓宽，而且迅速形成了规模，大多数城市家庭拥有了私有产权住宅。

　　目前，除很少数房产继承者外，城市居民获得私有房产的主要方式是：

　　首先是通过“体制补贴”获得的私人住房，其中最大的部分就是以折扣价获得的“房改房”。其次是，通过“福利补贴”获得的房产。这类房产占有相当的比重，而随着政府加大保障性住房建设，通过这一方式获得的私人房产将显著增加。然后是，购买商品房。这是唯一通过完全的市场关系，并且揭示了房地产的完全价格(由市场发现价格)而形成的城市私人住房。这类房产目前在中国的整个住房市场中所占的比重并不很大，却集中了几乎所有关于房地产的社会注意力。这是因为：商品房才具有房地产的价格发现机制，因而是居民心目中真正的私人房产，据此才能成为真正的业主。换句话说，这才是真正通过市场交易获得的货真价实的私人不动产(尽管仅拥有土地使用权而没有所有权)！