-心态
政策频出购房者多观望
“一月份北京楼市成交量的大幅萎缩,除了因为年初的房地产市场是传统淡季外,2009年下半年的火爆销售也是重要原因。”银河证券房地产行业分析师丁文在接受采访时表示。
他进一步解释说,有实力又想买房的群体在2009年基本消耗殆尽。而其后中央连续出台的房地产行业调控政策,又使得各方都产生了很浓的观望情绪。
更多分析人士认为,楼市在1月份出现的环比下降,说明宏观调控已经对市场交易造成影响。1月10日,“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)出台,该《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。
中国房地产业协会副秘书长何琦在接受采访时表示,从去年12月份到今年1月份,国务院和有关部门相继出台有关房地产市场调控的政策。这些政策基本上针对的是去年3月份以后全国各城市的高房价,主要是遏制投机和投资,缓解房地产市场的矛盾。
1月12日,央行调整存款准备金率更使得楼市“雪上加霜”。越来越多的买房者加入了观望者的行列。
政策
调控没有停止迹象
调控还没有停止的迹象。1月25日,北京市两会召开期间,北京市住建委有关负责人也对媒体公开表示:“春节前,市住建委针对‘国十一条’肯定要出台具体的措施,调控北京楼市。”
专业人士预计,受国家宏观调控政策影响,预计各地方政府将会陆续出台楼市调控具体措施,综合运用土地、信贷、税收、市场监管等手段,加强和改善对各地房地产市场的调控。
“本轮政府宏观调控思路已经有了很大转变,这个转变就是加大市场供应。”首创置业股份有限公司常务副总裁胡卫民告诉记者。
其实,在增大市场供应上,政府已经开始有所行动。国土资源部2日发布的数据显示,2009年,全国土地出让总面积20.9万公顷,同比增加38%。招拍挂出让面积17.8万公顷,同比增加40%,占出让总面积的85%。
“地产调控政策的执行情况有待于观察。”何琦告诉记者,任何一项政策的出台都有滞后性,目前税收政策和金融土地政策都用到了。在他看来,未来对于房地产市场最大的影响还有一项就是即将到来的加息。
北京大学经济所房地产金融中心主任冯科也认为,调控将是“边调控边观察”。“目前决策层对调控结果不是很有信心,如果效果不好,调控力度会加大,效果逐步达到后,调控就会放松点。”
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南京元月住宅销量环比跌七成
新华社电据南京网上房地产最新统计,2010年1月新上市商品住宅成交4063套,二手住宅成交5683套,两者相加不足1万套,销量比2009年12月锐减七成。
根据南京网上房地产的统计,2009年12月,南京商品住宅的总销量达到3万套,其中新房销售1.4万套,二手房销售1.6万套,两者均创历史高位。去年12月与今年1月份的成交量相比,落差十分明显。
南京网尚研究机构一位负责人表示,目前楼市观望气氛确实比较浓。这有两个原因:一是“国四条”“国十一条”相继出台,以及部分金融机构房贷政策相应调整,投资投机购房比例大幅缩水；二是春节前是传统的市场淡季,社会的消费热点转移到了其他领域。
房贷
案例调查上调准备金率后银行收紧房贷
承诺7折优惠利率成白条?
去年11月,陈小姐在海珠区光大花园看中一套二手房,总价200多万元。与原房主达成交易意向后,陈小姐往招商银行黄埔大道支行办理房贷。“当时银行给我承诺的是首付三成以后给七折的优惠利率。”陈小姐正是看中了这一利率优惠,才于去年11月25日与招商银行签署了贷款协议。但当时她并未注意,这份协议其实只是她单方面签署,银行方面还需将协议拿回总部审核后才能盖章生效。
经招商银行方面估价,陈小姐所购买的二手房价值为180余万元,首付款65万元。12月初,陈小姐接到招行客户经理电话,表示银行同意予其贷款135万元,并传真了一份同贷书给房地产中介。
房屋卖主见同贷书后去房管局办理过户手续,整个流程在今年1月份完成。1月20日,陈小姐拿到他项权证,银行同意放款。1月25日,客户经理还在电话中对陈小姐表示可以放款了,但没过两天,陈小姐却被告知,招商银行目前无法放款,请另找银行办理房贷,陈小姐所抵押的房产证等都可以取回。
“合同签了,房产证都收走了,银行现在却说不放款就不放款,这样出尔反尔太过分了。”陈小姐非常气愤,前日下午,她与家人一起找到招商银行黄埔大道支行个人信贷部主管理论。
此时,位于大厦28楼的招商银行办公区内已经挤满了因利率优惠取消而前来更改房贷协议的客户,个人信贷部主管王经理不得不在楼下的咖啡厅里约见陈小姐,手中还拿着另外两名客户的贷款资料。“这两位的情况都和你一样,不过他们都已经同意取消七折利率优惠,按照现行基准利率来办理。”在谈判开始之前,她对陈小姐说。
她向陈小姐指出,合同中明确规定如遇央行利率调整,银行将按照调整后的利率发放贷款。但事实上目前央行并未进行利率调整,王经理称,尽管如此,央行已经上调了存款准备金率,招商银行现阶段在广州投放的100多亿元优惠贷款已经放完,总部自去年12月15日便更改了房贷审批系统,现在的优惠贷款申请都无法通过系统审核。
至于当时承诺的七折利率优惠,王经理则表示,“我们在放款的时候才在合同上盖章,我们盖章以后才算签了合同,现在我们没有放款没有盖章也就没有签合同。”
“如果这样的话,那当时我们相信的所有承诺现在都成了空头支票吗?”陈小姐难以接受这一变局,更何况,七折利率优惠的取消意味着陈小姐在未来的25年里增加30余万元的利息负担。
但更多与陈小姐面临同样境遇的客户则默默地接受了这一点,王经理说,“大多数客户都是本着解决问题的态度来谈的。现在要放款就只能按基准利率放,这两天还放得出来,过两天连基准利率的贷款都放不出来了。”
在陈小姐及其家人的坚持下,王经理答应为其向总行申请一定程度的利率优惠,“能优惠30%就30%,能优惠20%就20%,能优惠10%就10%。”她向陈小姐承诺本周五给答复,但她也无法保证结果,毕竟“现在只有少数优质客户才能拿到利率优惠”。
她提醒陈小姐,就算这次为其申请到下调30%的利率优惠,如果日后央行进行利率调整,那么也只能按照央行的调整来执行。“只有优质客户,我们才不调。”如果最终陈小姐无法接受按照基准利率放款,那么她只能取回其抵押资料,去别的银行申请房贷。