（内容导读：房地产市场，一旦因某一因素而打开向下调整之门，就可能引发出一个比较长的调整周期，一些城市供大于求、房价过高、市场有限需求有限、泡沫积聚严重等问题，就将悉数暴露出来。相对于整个房地产政策而言，营业税新政策，虽然只是一个点式因素，但因为房地产“软调控”中柔中带刚，新政策绵里藏针，这个点式因素可能成为针点，对抑制高房价、挤压房地产泡沫来说，或将起到见血封喉的效果…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

 　　新政策棉里藏针，软调控柔中带钢

　　12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，将对2-5年间商品房的交易造成最直接影响，相比于印花税（0.05%）、土地增值税而言，5.5%的营业税交易成本显得相当可观。因此，消息一出，立即在房地产业界引起了很大的反响，让一些希望继续推涨房价的人失望，也让一些投资投机性购房者恐慌。

　　对照来看，去年的中央经济工作会议之后，国务院办公厅立即出台了刺激房地产的政策。今年经济工作会议刚刚结束，12月9日，国务院常务会议便决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。此外，国家发展改革委主任张平12月9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。再结合温总理11月28日关于抑制投机性购房的讲话来看，基于目前房地产市场的实际情势而言，营业税免征政策复原释放房地产政策收紧的明确信号，表达了中央政府对房地产市场过度火爆、泡沫状况的担忧，说明中央政府对房地产调控的态度在改变，已经重视房价过高和房地产市场泡沫风险等问题，并在客观上收紧房地产政策，着手抑制、打击投资投机性购房，并非一些人所想象的那样会放任房价继续非正常地上涨。

　　无疑的是，中央政府要抑制、打击投资投机性购房，必然要从严执行二套房贷款政策。从二套房贷款政策本身来看，中央政府从来没有放松过二套房贷款政策。市场上的二套房贷款政策松动，实际上是商业银行等在执行政策时在操作上放松了。今年以来，银监会多次重申强调严格执行二套房贷款政策。因此，对于这次国务院常务会议决定个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年的政策，需要结合银监会多次重申强调从严执行二套房贷政策以及中央政府或政府高层人士最近多次强调要抑制投资投机性购房来理解，不能将之孤立地看待。同时还要看到的是，中央政府在收紧房地产政策的同时，决定“其他住房消费政策继续实施”，这说明中央政府依然在重视老百姓购房自住的问题。基于银监会多次重申强调严格执行二套房贷款政策，“其他住房消费政策不变”所涉及的非自住性二套房的房贷政策，实际上已经在银监会重申强调坚决严格执行二套房政策中体现了。因此说，会议决定“其他住房消费政策继续实施”的真正内涵，主要是为了支持老百姓购买普通商品房用于自住。

　　事实上，中央政府一直在支持、鼓励老百姓购买普通商品房用于自住。可目前的现实情况是，房价持续过快、过多地非正常上涨，房地产泡沫积聚过大，不利于老百姓购房自住。事实上，市场上的购房用于自住者占比不高，相反，投资投机行为盛行，投资者购房的占比过高。目前购房者中有50%乃至70%以上是投资投机性购房者，甚至连许多用于自住的购房者，也抱有买房等待升值的准投资目的。因此，中央政府不得不再次对房地产市场展开新一轮调控。

　　看得出来，新的政策，新一轮房地产调控，目的并不是要让房地产市场崩盘，而是重点抑制投资投机性购房。因此说，新一轮房地产调控，可以看作是“软调控”。本文作者陈真诚此前的文章曾指出，房地产或进入“软调控”时代。“软调控”的目的，是为了继续支持、推动老百姓自住购房，以在确保民生的同时刺激、扩大房地产消费，促进经济增长。因此，可以说，中央政府的新政策，新一轮房地产调控，可以称得上，多方面兼顾，但柔中带钢，绵里藏针。