当谈及谁改变了这座城市，谁影响了这座城市，而又是谁造就了这座城市时，除了房地产市场发展、开发企业为城市所做的贡献外，我们不得不提到且决不能忽略的，是这样一批策划人、策划公司乃至策划群体的存在。

　　尽管作为楼市“配角”，他们依附房地产行业而生，然而，在行业大浪淘沙之机，他们却不断砥砺意志，并在其中谋创新、图发展，见证着楼市发展的新衰、见证着城市变迁的脚步。

　　【派生】初期策划依托市场而生

　　谈及地产策划出现的契机，时间要追溯到十年前。房改的实施，使福利分房的时代一去不复返，福州房地产市场崭露头角，步入商品房时代。

　　“在当时的市场上，根本不存在什么地产营销或策划。”一开发企业有关负责人告诉记者，大部分的开发商都是“摸着石头过河”。在福州房地产发展的初级阶段，开发商初涉地产行业，对销售、产品包装等地产策划的必需环节不熟悉，他们不仅缺少商品房项目的开发经验，同时更缺乏自主开发市场、推广项目的能力。“只懂盖楼，不懂营销，地产策划迫在眉睫。”此时，策划代理行业在福州市场上应运而生。

　　从1998年开始，伴随着福州房地产业的发展，策划代理行业从沿海房地产较为发达的城市被引入福州。当时的策划代理和现在不同，主要偏向于策划方面，即为开发商找市场定位、进行市场调研等。“在当时的市场环境下，福州最早的一批地产策划人员，主要起着‘引路’作用。”该开发企业负责人告诉记者,他们主要指导甚至教育开发商如何策划并推广自己的楼盘。

　　在策划行业刚刚兴起的时候，楼盘不再只是简单的楼盘，而在这些策划人员的精心包装下，赋予了许多附加值：如人文内涵、产品品质的进一步提升、对齐全配套的渲染等。由于人们对这个行业一知半解，因此，初期的策划代理在市场上显得有些玄乎，据一业内人士透露，“随便忽悠一下，代理费用都可以轻易拿到手，在那时，营销策划公司赚钱最容易。”初期的营销代理，更多注重的是楼盘的包装，小区内的一条人工河可以被说成是有着欧式气息的景观；一段道路则变成散发着古典韵味的小道，甚至连一个普通的市场调查，有些代理公司都能赚到不少钱。

　　随着房地产市场的日渐红火，这些市场上的地产策划公司“触角”越伸越广，他们的业务范围已经从单纯的前期文案策划，逐步延伸至楼盘营销业务，承揽全程的营销策划代理工作，而由此开始，这些策划营销代理公司，也开始遭遇着前所未有的考验。