土地政策或成新一轮调控的主要工具

　　由于政府大量发行货币，信贷规模猛增，市场流动性已经过剩，甚至到了泛滥的程度，通货膨胀预期高涨，使得房地产等资产的估价预期大增，而另一方面却是低利率导致资金成本过低。这样，高估价预期与低资金成本并存，使得通过贷款进行投资（含投机性、保值以对抗通货膨胀）购房的投资回报预期乐观。事实上，低利率下，即便二套房按照利率的110%来承担贷款利息，但由于基础利率过低，相对于房价继续上涨预期而言，总的贷款资金成本依然不高。这就意味着，二套房贷政策，很难起到有效调控房价的效果。那么，按照这种思维逻辑，可以说，在金融政策暂时只能微调的背景下，如果不及时加息，土地政策可能成为新一轮房地产调控的主要工具，也可能最先被强调祭出的工具。

　　只是，同样要看到的是，由于土地政策在调控房价的效果上往往会比较慢，而且，中央政府的土地政策到了地方政府执行层面往往执行不及时、不彻底，而另一方面，在目前房价继续看涨、低利率背景下，还可能促使一些投资性购房者相继入市购房，使得二套房贷政策对调控房价的效果有限。因此，如果政府不能及时采取加息等措施打击通货膨胀，房价在短期内还可能继续上涨，滞涨还将继续一段时间。

 　　囤地属实但捂盘未必全是

　　诚然，当房价保持适当水平且房价预期正常性向上时，可能刺激部分正在观望的消费者放弃观望而入市购房。但当过高的房价再出现非正常上涨时，就可能在投资性购房者并不多的情况下，再把一些本来有购房需求的消费者挤出市场，导致市场有效需求不足，从而出现滞涨。

　　事实上，基于实际来看，目前过高的房价，在使一些有自住购买需要的有效需求因政策刺激而提前释放之后，已对价格敏感的自住性消费者形成压力。如果再继续过快上涨，将使得不少消费需求受到抑制，把部分买家挤压出去，导致后续有效需求不足。除了部分自住性购房消费者因价格恐慌而加速购房、部分投资性购房资者为应对通货膨胀或套利而入市外，未来的市场有效需求有限。

　　另一方面，政策调整预期，也可能导致从长远来看的房地产投资回报预期在一定程度上会有所改变。目前房地产还未走出调整周期，高房价等因素，又可能使得一些投资者因担心房价再次下降而放弃入市。

　　这些正是导致房地产成交下降的主要因素，很可能使未来成交量进一步下降，促使房市大势回调。

　　市场经验说明，房地产成交不足，往往是市场出现观望甚至可能出现萧条的信号。本文作者陈真诚分析认为，经过一定的时间累积，当成交量下降达到一定的幅度、广度之后，房地产可能在近期回归阶段性调整，其表象则是阶段性滞涨，后果非常可怕。

　　再则，今年以来，就全国市场来说，房地产存量消化的实际情况，并不如某些报告所说的那样乐观。

　　很简单的一个事实上道理是，如果成交量真的如一些数据所说的那样火暴，经过半年之后，当有不少去年就已经开始上市销售的楼盘早已卖光清盘。而事实上，在全国各地，卖光清盘的楼盘并不多。这只能说，虽然房价在持续上涨，但房地产的销售并不是十分火暴。

　　从目前房地产市场来看，囤地属实，但捂盘未必全是。有些捂盘楼盘，很可能是开发商见房价持续上涨而楼盘本卖不动，就干脆捂盘等待涨价后再卖。

　　再进一步地，伴随房价继续上涨、滞涨迎面走来的同时，各地新增供应还在继续增加。数据显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，虽然比去年同期回落19.3个百分点，但同比增长依然高达11.6%。房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%。房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。尤其在一些二三线城市，因此前开发投资高热后遗症导致的新增供应量也并不少。如据媒体报道，今年一季度，中部六省省会城市的施工面积、新开工面积、竣工面积数据分别如下：长沙为接近3800万平方米、接近400万平方米、超过300万平方米，武汉为超过2000万平方米、接近500万平方米、低于100万平方米，合肥为2900-3000万平方米、200-220万平方米、100-150万平方米，郑州为2900-3000万平方米、200-220万平方米、低于100万平方米，太原为低于1000万平方米、低于100万平方米、低于100万平方米，南昌为低于1000万平方米、低于100万平方米、100-150万平方米。这些城市，在二三线城市中具有代表性，可反映出整个二三线城市的基本情况。这些数据意味着，今年以来的市场供应量可观，需要不短的时间来消化。