供求关系变化

    　房价的背后,其实是市场供求关系的变化。满堂红的市场分析报告指出,与2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源对应4.9位新增买家)相比,今年1月起,供求比分别为1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中国工商银行日前发布的2009年一季度的“工行投资理财指数”显示,随着投资理财意识的回暖,未来6个月内有购房意愿的居民比例翻了一番,从2008年第四季度的6%跃升至12%。

    　因此有业内人士表示,今年以来供求比的大幅提高与楼市的回暖是一致的,而未来6个月购房意愿仍维持较高水平,说明短期内房价仍将保持上升趋势。

    　而在购房主力方面,中介机构的市场监测显示,年初“小阳春”时,刚性需求是拉动成交量大幅提升的主要力量；而几个月后,购房主力构成已经发生转变,除了改善型需求外,投资性需求的比例已经大幅提高,尤其是为规避预期通胀风险而选择投身楼市的投资行为,更是成为金融危机之下一个独特的现象。

    　一些投资型楼盘的售楼部经常出现一个人一口气购买多套物业的情况。合富辉煌报告也显示,受投资客青睐的广州高端住宅市场份额大幅提升。继3个月保持10%左右的市场份额后,5月突然跃升至18%；而成交均价自2月开始连续走高,5月达到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3个月升幅达23.6%。

    -原因

    楼市率先回暖 开发商打心理战

    　2008年的楼市几乎可以形容是装进了“冰柜”,成交低迷、房价下挫,开发商自然冻结投资、谨慎观望。在此之前,由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大,中央政府开始下决心调整资本市场,采取了紧缩的货币政策。最有效的政策还数迅速收缩信贷,这直接导致了楼市进入调整期,一些房地产企业也频频传出濒临破产的传言。

   　 政府调控

    　正当楼市进行深层调整,不期而遇的国际金融危机打乱了一切计划。关于楼市低迷会影响到50多个相关产业、房地产投资不足导致民间投资下降、房价下跌引发银行坏账率升高等的担忧,引起政府的重视。有专家指出,在出口和投资大幅下滑的背景下,政府重拾房地产这个既关乎消费又关乎投资的行业,是不得不做的也是顺理成章的救急之举。

    　因此广东省房协会长蔡穗声表示:“实际上,可以说是金融危机救了开发商。”

    　去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策。与此同时,各地政府也相继出台了一系列扶持房地产业的政策,一方面降低购房成本,另一方面也大缓解了开发商的资金压力。如广东省出台的“粤15条”,更是允许开发商缓交土地出让金,更是在银行信贷放松之前,在关键时刻扶了开发商一把。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿刺激经济措施,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。

    　此外,银行往日针对房企的贷款配额已经荡然无存。尽管房企获得的开发贷款总额并没有大幅增加,但大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持,这实际上增加了开发商与购房者博弈的能力。而今年以来通过销售大量回笼的资金,也增加了开发商涨价的底气。中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。