存货与房地产走势

　　经济危机爆发后，企业会自动存货调整。存货调整就是把存货降到一定的比例。

　　存货分两种：一种像牛奶这类存货，过期卖不出去就要倒掉，这叫供给弹性不足。这种存货调整就是所谓的硬调整，价格非得硬着陆不可。再比如酒店的房间，也是供给弹性不足，价格下跌，但房间数目不会减少，因此存货调整对价格影响较大。另外一种存货是供应弹性大，价格跌了就供应少一点，价格高了就供应多一点。

　　房地产的存货，大家一般认为供给弹性不足，房子一旦建起来必须建完，因此普遍认为房地产的存货需要3~5年的消化。其实中国房地产的供货弹性与大家所想象的不太一样，比如“两年不开发收回土地”的政策如果坚决执行，必定会减少供给弹性，但目前事实并非如此。

　　从房地产的开发周期来看，从拿地阶段到规划阶段，从施工阶段再到销售阶段，里面包含了分期的问题，开竣工延时或调整的问题，土地规划的问题，因此房地产的供给弹性，尤其是新房的供给弹性要具体问题具体分析，不能以一存货概之。

　　再比如，开发商的现金流确实受到银行贷款的自有资金比例限制，受到施工单位垫资等多方面因素的影响。这些是中国特色，建筑公司如果产能过剩，愿意垫资的人就会多。

　　此外，房地产存货的供给弹性不同地区也不一样，有些地区是楼封顶才能卖，有的地区是挖地基就能卖。所以存货问题在各地不是整齐划一的，不能对各地区的存货量采用单一、统一的分析与评价。