市场量涨价不涨

　　虽然刚性需求的入市引发了所谓楼市的回暖，但通过对各类数据的分析我们可以发现，当前楼市回暖的实质是“量涨价不涨”，完全是价格下调了一定幅度之后产生的阶段性现象。

　　根据中房指数系统的统计，2月北京虽然成交量环比出现上涨，但价格在回落，住宅和商铺指数环比持续下滑。而上海楼市2月成交量中低价房（含配套房）所占比重相当大，商品住宅尤其是中高端住宅面临的压力依然很大，日趋紧张的资金链迫使开发商加大推盘和降价促销的力度。

　　克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天认为，从全国成交面积TOP10项目看，有一个共性，那就是区域内销售价格普遍较低，价格成为目前楼盘项目成交的关键所在。购房者对于项目首先关注的就是价格，其次才是产品、配套等。2月全国成交量普遍有所上扬，低折扣在其中也起到了一定的作用。深圳榭丽花园三期推出7.5折后再减15万元的巨大优惠措施，而北京的天和景园也推出了一次性付款打7折，按揭7.2折的优惠，成交排名当月北京第四位，低折扣的杀伤力可见一斑。同一线城市一样，二线城市中项目的折扣力度也有向下的趋势，9.5～9.9折的市场份额下降至五成以下，9～9.4折也从上月的20％微降至当月的17.39％，与此同时，8.5～8.9折和8～8.4折折扣力度有所增加，市场份额随之上扬。而从北京、上海、广州、深圳和杭州等城市的住宅均价走势看，基本都保持了向下的趋势，在这种情况下，大家对当前的回暖也可以有更为清晰的认识了。

　　后市持续调整态势

　　由此，楼市在近期阶段性的量能释放之后，后市调整仍然在所难免。其实，趋势性的认知对购房者来说是相当重要的，这可以让他们更为从容地把握市场的机会。

　　从上海的情况来看，根据易居中国的统计，2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米（按2007～2008年的报批项目量算），这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。去年预期1800万～2000万平方米的商品住宅供应量最终只上市了1230万平方米，还有600万～800万平方米的房源可推而未推的量，积压在开发商手上，这也就意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。另外戴德梁行的最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8%。

　　对此易居中国分析师薛建雄认为，年底政府通过降低税费和利率等政策，使得购房成本获得有效下降，激发了过去一年所积累的钢性需求。经过这轮成交放量之后，总体房价应该还会下跌，因为土地、税费、建材等成本都在下降。目前，房地产处在供过于求的状态，各家开发商的库存积压都非常严重（主要指土地）。此时，开发成本和购买力都在下降，所以房价下跌也成了理所当然的现实。而中房指数在其研究分析中也认为，目前楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转，因此，认为房地产真正回暖还有待时日。SOHO中国董事长潘石屹甚至反驳了楼市回暖论，他认为，现在说的回暖，有一部分是保障性住房的因素。他还表示，在保障性住房及开发商资金压力下，房价仍会下调。

　　而从各路专家的判断来看，不少都提出市场调整趋势仍将延续的观点。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲日前表示，近两个月来，我国房地产市场确有回暖迹象，但回暖基础尚不稳定，房地产行业复苏言之过早。中投顾问房地产行业分析师韩长吉认为，在跟踪的城市中，大部分城市 2 月份成交量环比出现大幅上升。韩长吉认为，2009 年开春以来楼市的回暖，并不代表楼市已完全走出谷底呈现“V”形反弹。由于2008年下半年楼市低迷，造成同期基数效应偏低，因此，进入2009 年楼市稍微回暖会造成环比大幅增长的现象，他指出，这种繁荣背后有一定的假象在里面。 北京大学房地产研究所所长陈国强指出，当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘，并没有成为市场普遍现象，就是热销现象没有普遍出现。对于成交量的恢复，或者上升能不能持续，持续多长时间要进一步观察，这才能判断市场是否出现明显的回暖。

　　韩世同更是很明确地说：“在我看来，这一轮交易量的大幅上涨，其实充其量只是“虚火”上升，而不能说明楼市真正回暖。等到这一波购买力消耗殆尽之后，楼市重新还会陷入新的一轮观望阶段。当然，如果开发商将降价进行到底，那又得另当别论，毕竟购买力一直存在，只是价格要让购房者能接受。”