减少购地万科计提12亿楼盘跌价准备

　　万科在财务报表附注中，详细披露了年末已完工项目、在建项目和拟建项目的明细。

　　截至去年年底，万科存货账面余额合计871.40亿元，其中已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品金额分别为79.01亿元、444.71亿元和347.19亿元；扣除跌价准备12.41亿元以后，存货净额为858.99亿元。

　　11个项目系高价拿地

　　在2008年年报披露计提存货跌价准备的9大城市13个项目中，有5个项目在去年三季报就已计提了跌价准备。其中，成都金色领域和南京金色城品两个项目尤为引人注目。

　　南京金色城品于2008年5月开工，预计竣工时间2010年12月，总投资7.46亿元。期末这一项目归集至“存货”科目的金额为3.88亿元，公司计提了8006万元减值准备，减值率为20.63%。

　　成都金色领域将于2010年3月开工，预计总投资19亿元，期末这一项目归集至“存货”科目金额为7.47亿元，公司计提了2.16亿元减值准备，减值率高达28.92%。

　　梁洁告诉《每日经济新闻》记者，在计提存货跌价的13个项目中，有11个项目的拿地时间是在2007年，即地价最高峰期。

　　不过，万科计提减值的依据并不在于截至去年底地价下跌多少，而是根据2008年年底市场情况，测算如果这些项目全部建成并完成销售以后，公司单个项目是否会出现亏损。如果测算结果是会出现亏损，公司就对这些项目按单项计提减值准备。

　　万科07年购地少于06年

　　在年报中，万科也坦言，虽然此次计提存货减值准备是基于审慎的财务策略，但是也“部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。”

　　但是为什么在已经感觉到行业将出现拐点的时候依然购置了一些高价土地呢？对于这一问题，万科在年报致股东的信中，做出了回答。

　　“2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史顶峰。在这样的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。但完全停止购地，这是一个不容易作出的决定。”

　　“土地不同于其他的生产原料，难以从市场上随时购得；从2004年开始，万科每年底的土地储备量，都低于未来两年的开工量。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。”

　　“万科在2007年下半年的购地行为，被舆论高度关注。但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所知。而万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年，这一事实则多少被忽略了。”