看多派

　　老城楼价已见底

　　先说明两个问题：一，是不是楼价的谷底，得有个长时间的连续数据作为依据，经过对比才可见这个数据是否是特定时间段的最低点，而我们都不是神，无法预测真正底部的那个点在哪里，因此，"底部范围"是比较科学的说法。在这个范围内的楼价，可谓已经逼近底部。二，这里说的老城区，是说越秀、老荔湾这两个传统城区。

　　笔者认为，目前老城区的楼价已经在底部范围，下降空间相当有限，至于说反弹，在经济没有很好的振作态势下，也难有轻松的反弹---今年，老城区楼价在底部区域停稳的可能性较大。

　　查阅房管局2008年全年的交易登记记录可见，从去年1月至今年1月共13个月份里，只有3个例外的典型：去年2月、3月荔湾区成交均价分别为9509元/平方米和8510元/平方米，去年8月越秀区的成交均价为7188元/平方米，业内专家分析过，这是由于特殊盘源大宗成交导致。除此外的所有月份，越秀和荔湾两区的成交均价均在1万元/平方米以上，前者最高为去年9月的15810元/平方米，后者最高也是去年9月的13429元/平方米。

　　2008年楼市的困难形势众所周知，在此等不景气的环境下，老城区五位数的均价却能保持得相对平稳，且成交量也并没有出现大幅震荡，月均成交维持在2.5万平方米左右，都可说明这些价位在市场上获得了较好的支撑。

　　再看2008年新盘发售时的状况。自2007年12月，万科金色康苑以1.38万元/平方米起价、1.4万元/平方米的均价发售赢得满堂红以来，去年年中，中山七、西关等板块的楼盘如富邦名寓、和黄逸翠湾、富力广场"皇座"、雅居乐荔尚国际、美荔心筑等开盘价均在1.4万-1.7万元/平方米之间波动，销售得不错；至去年9月后，由于尾货、节日促销等原因，这些楼盘的价格便主要集中在1.2万-1.5万元/平方米的幅度，一直保持至今。其中，还不乏像方圆江湾水恋、保利中环广场等"日光盘"再现，在阳光家缘的签约前三甲中，终于有了老城区楼盘的名字。

　　成交量的稳定，便是均价稳定的基础。老城区的资本，就在于其完善的生活教育资源、以稀为贵的土地以及不断扩容的地铁、新规划等市政价值，西关地区近万元/平方米的拆迁补偿款，便是老城土地价值的写照之一。2009年中介统计中，老城区虽然有十几二十个新盘陆续面市，但总供应预计只有15%即6000套左右，对市场难以形成冲击，故言，楼价维稳可能性极大。

　　这个底部范围，当然会包括有重大节假日的促销，比如最快的"五一"假期，老城楼盘的促销价大有可能为1.1万元/平方米左右。有经验的买家会说，我们不指望抄底，只希望能以靠近底部的价格买到楼，就不错了。