发现海峡西岸的商贸集中地

　　主持人：2008年福州房地产成交量萎缩，整体价格下滑。但我们注意到商业地产的成交量却稳中有升，今年一月份成交179套、成交面积仅15000平方米，而到了七月份这组数字攀升到成交套数434套、成交面积32000平方米，并且在房价走势微妙的市场背景下，商业地产均价稳中增长。

　　在房地产整体弱势的背景下，商业地产的业绩颇让人欣慰。商业地产逆市上行是什么原因？

　　苏小斌：福州是闽中、北的商业集散地、物流中心，基础商业十分旺盛，如台江一带，没有人指导却能十分旺盛，随便开个什么店都能做得很好，中低端消费需求量很大。国际知名的商业巨头都很看重福州这个市场，如沃尔玛山姆会员店全国只有两家，一家在北京，另一家就在福州，从中可以判断出福州的商业潜力。商贸旺盛催发了商业地产需求，这也是近几年福州商业地产异军突起的原因。
陈育焕：福州市场原来主要以低端商业为主导，近年来随着社会发展，本土市场的高端消费空间很大，许多高端知名品牌也在积极地进入到福州市场中来。因为国际名品店的布局是在严密规划和市场调研下作出的决策，所以可以看出福州本土的高端商业具有很大开发前景。我们前些年引进的几个高端品牌商品每年的销售量都在成倍增长，让其他的品牌看到了福州的潜力。福州高端消费还在快速成长，高端商业有很大的存活空间，但是竞争也特别激烈，今年出现了百货提前打折之类的情况，这在往年是看不到的。但如此多的商家同台竞技也说明了这个市场的活力。而这也是商业地产发展的契机。

　　张东年：从商业地产的运作角度，福州是个很特别的城市，它的消费密度并不亚于一些大城市，城市精英甚至中端客群消费需求都在逐渐向高端发展。近几年，虽然百货在福州的扩张很厉害，但真正的“狼”还没有来。所以商业地产的好日子还在后面。未来市场，高端的会更高端，专业的会更加专业。福州的商业还有巨大的发展空间，在这个前提下，商业地产自然充满活力而独立于现在住宅地产走势之外。

　　陈久杰：在住宅销售走势不明朗的情况下，福州资金实力比较强的群体还有很大的投资需求。当股市和住宅的投资风险都出现的时候，他就会往商业上考虑。每个项目都将根据定位具体锁定特定的投资群体和消费群体。

　　主持人：今年福州市场的商业地产投放有什么特点？

　　苏小斌：今年集中商业的投放量比较小，投放量最大的是街区商业，包括社区的底商和街铺。
街区商业一直是业界的一个难题，它与集中商业不同。集中商业有一定的主力店支撑，有相对大的自由物业自己运营；而街区商业往往是分割销售，卖出去的这块很难按业态规划统一运营，而能否实现统一业态运营，决定着一个项目的成败，所以街区商业很难做。另外，商业地产的成败很大程度上是缘于商家的运营能力。现在真正能够存活下来的商铺，一般是采用集团化即连锁的方式来运营。统一购货降低了成本，杂散的商户往往无法与之抗衡。引入具有统一运营能力的商家，是商业地产运营的关键。

　　王宝松：我的意见和苏总有所不同，福州的街区商业投放今年有所萎缩，因此好的地段比较紧俏，像群升的街区商铺，位于福州城市的八一七路中轴大道，今年在价格往上走的情况下销售也很好。街区商业的特点是住宅与商业一体化，因此自然的人流量巨大，老百姓比较看好，市场的需求比较大。