问题二：身为行业龙头，万科为什么要选择如此激进的破冰策略，难道他不怕与整个业界为敌吗？

　　“圈子”外的“老大”

　　行业龙头选择的却是最激进的破冰策略，这次降价风波让人们看到万科的真实一面。

　　“龙头老大”这个词通常总会让人联想到稳重、领袖、处变不惊。但作为国内房地产行业的领军人物，万科身上呈现的却是典型的“异类”气质。正是这种“非主流”色彩让万科有些诱人，又有些唬人。“不能是哥儿们，价值观不一样。”一位开发商直言。

缺少后盾

　　地产说到底就是资本游戏。

　　“傍大款，学先进”是王石总结的成功之路。之所以“傍大款”正是由于万科缺乏坚强后盾。与保利地产(企业专区,旗下楼盘)、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)等规模类似的房企相比，万科似乎并没有什么背景。例如资本规模已位列第二的保利地产，这两年里迅速扩张，从一家地区性房企走向全国性的超大型房企，其代价是连续5年出现负现金流增长，2008年一季度现金流甚至是负58亿元。然而种种迹象表明，保利并没打算停止扩张。

　　无他，因为其背后是庞大的保利集团。在2008年9月，集团公司甚至专门为保利地产成立了一家名为“保利财务”的公司，保利财务的业务范围是“吸收成员单位存款，发行财务公司债券，同业拆借……办理成员单位的委托贷款及委托投资”。保利地产随时可以通过这个账房获取数十亿元的发展资金。同样情况在中粮地产、招商地产(企业专区,旗下楼盘)等巨头中也不鲜见。

　　名义上万科是地产龙头，但说到资金筹措的能力，万科是远不如这些“背后有人”的真正大鳄。万科2008年8月终于获准发行59亿元公司债，但为了这笔钱，公司2007年8月就已经开始申请，历时一年的多方游说。同样是资金匮乏年代，中粮地产从2008年7月底到9月初，仅仅一个月就从各方获得50亿元的融资，其中大股东中粮集团的支持就超过30亿元。

　　缺钱者怎么可能“温良恭俭让”？虽然比一些中小发展商有钱，但在同一层面的竞争对手中，万科可以借助的隐性资金并不多。无论是积谷防饥，还是囤粮扩张，万科都更多地需要借助销售回款。这可能是万科选择激进策略的主要动机。

　　不进圈子

　　“万科就是个野孩子。”王石如是说。在他看来，万科成长的每一步走的都不是寻常路。由于没有政府背景，万科拿的第一块地比市价贵了整整10倍。由于没有“圈子”文化的概念，万科每进入一个市场都遭遇阻击。

　　比如，早在2001年万科就已经筹备进入广州市场，然而很长的一段时间内，万科无法取得一个市区项目的开发。2002年12月，在滨江西拍卖现场，万科遭受到了富力、恒大、城启、保利四家“华南虎”的联手狙击，地价拉高到比底价高了1.25亿元。观看过那次拍卖的开发商回忆：“当时只要万科一举牌，广州的发展商就跟着应价。40分钟内举牌几百次，旁观的人都紧张得不行。”

　　最终万科针对广州市场的第一个项目不得不落户于南海市。

　　时至今日，万科在广州的在建、在售项目已超过10个。但其与当地发展商的关系依然十分微妙，几乎业内所有的通气会万科都不会参加，行业内的一些联盟也鲜见万科的身影。这种情况在全国各个地方市场都出现过，淡化“圈子”概念一直是万科的特色。

　　“不要随便学万科。”王石大嘴巴，说的却是实话。万科的发展总有些与众不同，比如万科在广州的第一个楼盘，位于广州人甚少注意的西部板块，在地段上并无优势可言。当时广州的郊区大盘一般都集中在南部、东部，西部甚至不是城市重点发展的方向。然而万科就是凭着成熟独特的销售策略，让买家掏钱。

　　在国内众多地产公司里，万科是最先提出以加快周转率为发展战略的。其20年的成功发展让许多后来者也希望成为万科第二，然而迄今为止，还没有哪家取得成功。龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)曾经是做得最好的学生，但当他成为全国性房企时，也不得不改变策略。有评论者认为，原因之一就是龙湖在其他市场难以“独善其身”，总要成为“圈中人”。

　　圈中人，难免有红尘事。也许正是因为不入圈，万科的策略选择总会少了许多羁绊，“宁可阴跌，不可明降”的所谓行规困扰着众多缺钱的开发商，他们认为吆喝出来会让行业受损，宁愿藏着、掖着、偷着来。

　　然而这些规矩在万科眼中不值一提，要降就造点声势。

　　问题三：万科不跳出来领衔，这场价格战就能避免吗？

　　长三角“跳水”真相

　　相比之前的羞羞答答，万科这次降价是赤裸裸的。

　　绿城集团(企业专区,旗下楼盘)董事长宋卫平认为：“万科可能是退一步进两步。既回笼了资金，又创造机会购并中小企业。”不过，这是个很遥远的猜想，就目前而言，领军企业全面降价，市场必须做出应对。

　　生存第一

　　8月28日，万科在上海媒体上打出“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日期间，旗下8个在售楼盘限时推出特价房源，直接喊出“直降10万”的口号。其位于上海浦东三林的楼盘“金色雅筑”，原来总价在130万元至155万元之间，万科的优惠是，如果当天签约并在3日内付清3成房款，那么就可以享受总价10万元的优惠。如果一次性付清房款，那么还可以在这个基础上再打9.9折。

　　在杭州，万科则启动从9月3日起为期12天的“青年置业计划”。旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”4个项目共226套房源价格下调。户型面积大部分为90平方米以下。青年置业者和首次置业家庭，折扣在7.5～8折。这个行为震惊了整个杭州业界，也让绿城集团的董事长宋卫平大为光火。

　　在宁波，9月1日，万科也推出“青年置业计划”，万科在鄞州中心区开发的“金色水岸”楼盘，其二期三幢约90平方米户型的精装修房源，均价每平方米9000元左右，而原先则是每平方米均价1.1万元，降幅近20%左右。

　　另外，在南京、苏州，万科项目也将降价。

　　当然，万科的降价，直接遭遇业主的退房要求。金色雅筑的业主，在售楼处围攻万科的工作人员，要求退房。在杭州，万科的售楼处被砸，差点酿成群体性事件。业界的谩骂和质疑更是不在话下。

　　在呼和浩特举办的博鳌地产论坛草原行论坛上，华远集团董事长任志强(任志强博客|任志强新闻)说了这样一番话：“产品降价还是涨价，从法律上来说是自己公司的事情，别人没有权利指责。只有他们的股东可以谴责。”

　　据万科方面资料显示，自8月30日上海万科推出促销活动以来，截至9月7日，认购套数已达337套，认购金额达5.67亿元。杭州万科随后推出的降价行动也得到市场的充分回应，9月3日至7日5天内认购336套，认购金额达到2.9亿元。宁波万科也在5天内完成认购213套，认购金额达到1.8亿元。

　　一周之内，万科三家公司累计认购金额已近10亿元。从回笼资金的角度看，万科取得了极大成功，正如万科内部人士说，生存是第一位的，困难是暂时的。