“万科不厚道，这半年来，其实大家都在暗地里降价，但大家都是心照不宣。”一位同样是大型上市房企的营运总监显得有些措手不及，在记者采访当天，他连续开了7个小时的会。他告诉记者，其实万科在公开宣布降价以前，已经通过会员优惠、一次性折扣等等名目向市场做出众多折让，完全不需要如此大规模地公开降价。
“房地产是买涨不买跌的产品，不公开降价就是对市场最有效的培育，这基本是不成文的行规。像广州楼价从1997年到2003年下跌了超过4成，但基本没有大规模公开降价的项目。”上述人士坦言，万科掀开这块遮羞布后，公司必须有所应对。
果然，万科的竞争对手一方面责之切切，另一方面又不得不惶惶跟进。
除了上述上市公司准备推出近7折的公开折让外。恒大地产(企业专区,旗下楼盘)也公开表示“不惜代价”。该公司9月10日宣布，将在10月同时推出13个新项目，并且大幅折让，最高折扣将达到6.5折。同一天，雅居乐董事局主席陈卓林也在香港表示，产品存在一定的降价空间。
一时间，价格战硝烟弥漫，地产股股价跳水。
动机之谜
万科打破常规的目的就是为了发动一场战争吗？
有人说万科缺钱，其短期负债是54亿元，一年内需要偿付的中短期负债一共是141亿元。加上需要支付超过40亿元的地价款，万科年内的支出近乎190亿元。独立来看，其财务压力的确不小，但放在行业的范围来看，万科的财务状况几乎是房企里最好的。其中期末净负债率为37.1%，与行业动辄六七成的负债相比，实在不算多。另外万科获银行授信总额超过400亿元，中报公布的持有货币资金就达到153.7亿元。
而且，现在这笔资金已滚动到200亿元以上。就在9月上旬，万科成功地发债59亿元。从现有的数据看，万科已经成为持有现金最多的内地上市房地产企业。即使是大股东实力雄厚的中粮地产(企业专区,旗下楼盘)(000031.SZ)、保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048.SH)也不能与之相比。
那万科大规模降价的动机为何？
2008年中报数据显示，万科存货已高达811亿元以上，较去年同期的增幅超过87%，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要两年以上的时间。另一方面，公开数据显示，2008年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长八成和119.1%，此后销售开始急转直下。7月万科单月销售面积和销售金额同比减少27%和15%。财经评论员叶檀表示：“万科全年量价齐跌趋势已经确立。”
对于万科来讲，加快周转率一直是其追求的发展目标。数据显示，万科主营业务收入约55%来自于结算面积的增长，但万科一直引以为豪的存货周转率自2003年以来逐渐下降。另一方面，2007年的疯狂扩张让万科的拿地成本剧增，新增土地楼面地价同比增长了九成以上。这些都要求万科加速周转速度。另外，万科2007年新开工产品中，53%为小户型，而2008年该比例则提升到80%，业内人士认为此部分产品价格弹性较高，万科存在降价的冲动。
但这些还都不足以支撑万科打破常规、公开降价。保利存货已超过368亿元，较去年同期增加154%，需要消化4年。恒大仅广州一地就有40亿元的地价有待支付。这些公司从销售回笼资金的冲动远远高于万科。
随行就市
“万科就是要打仗。”上述上市公司营运总监表示。据他所了解，万科仅在深圳一地，正在商谈收购的项目就有10多个，“他的公开折让，一方面可以为收购回笼更多的资金；另一方面，其他开发商在他折让后不得不跟进，中小开发商的经营压力更大，他的收购机会又大大增加。”
摩根大通最新的研究报告也表示，未来内地房地产的整合会加剧。而他们判断，万科正是其中最大受益者之一。
万科的董事办主任谭华杰觉得外界是过度揣测了。他说，“万科就是做制造业的公司。对于一个制造业公司来说，只要做到随行就市就行。如果市场需要降价，我们一定会降价。把今年的利润转到未来的两年，我的利润并不会减少。”
记者从万科内部员工那里了解到，近半年来公司的策略一直在变动。稍微回顾一下，万科的降价策略最早出现在珠三角，2007年12月，万科在广州新开盘的4个项目同时采取了低价策略，定价比市场价下调10%~15%。果然反映良好，出现了开盘售罄的局面。这样的销售进度让万科甚为满意，价格策略开始调整。
2008年3月的业绩发布会上，万科总经理郁亮表示，进入3月份，万科明显感到房地产市场的回暖，万科公司在各地的项目销售情况也相当不错。“我们认为，未来的房价没有进一步深幅向下调整的空间……万科亦无价格调整的必要。”
“当时大家都以为探明了市场底部。”上述内部员工向记者表示。但随后几个月的发展超出了预料，销售情况一月不如一月。郁亮不得不表示，调整期内存在诸多的不确定因素，行业资金紧张的局面在数年内都不会改变。这时万科已经调整策略，决定主动出击。用肖莉的话讲，就是为过冬“准备得更充分一些”。
然而市场内对于万科的“野心”一直有诸多猜测，而近期网络上流传的“万科松山湖会议纪要”更将这种猜测推到了高峰。这份“会议纪要”甚为形象地描述了万科对后市的看淡以及应对策略，“将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，我们再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。”
其后，虽然万科正式澄清此文为伪造，但行业对万科的不信任越发浓厚，有同行甚至宣称要杯葛万科。另一方面，由于万科的大规模降价，在各地市场都出现了不同程度的“退房潮”。有迹象表明，其他开发商与客户的压力已经开始影响到万科正常的销售。