“活下来的都是拿地少的”

　　核心提示：考察过去15年间的A股房地产公司，最终能够幸存下来并发展壮大的，都不是在繁荣时期买地很多的公司，而恰恰是土地储备少的公司。按照反周期策略，繁荣时期卖产品，萧条时期买地，你的企业会活得更好。

　　黄金楼市：过去的10年、20年间，国内房企对银行贷款的高度依存度似乎没有根本性的缓解，只要银根一收缩，就是拐点来临，前两轮房地产泡沫是这样，这次还是这样。

　　冯仑：是的。这是因为，这么多年来，中国多层次的直接融资市场没有根本性发展，比如上市融资、住房抵押贷款证券化等等多元化融资管道都没有打通，导致很多企业的发展其实还都是建立在银行贷款的基础上。银根收缩，自然会导致调整产生。

　　黄金楼市：你前后两次都能很成功避免楼市泡沫，而且，在这一次大家都为融资奔忙的时候，你似乎很从容，你有什么诀窍吗？

　　冯仑：我们研究过近15年来所有A股房地产公司的报表，结果发现一个非常奇特的现象，就是周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，反而死掉的公司通常都是拿地最多的公司。我们后来发现其中有一个规律，就是在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长，但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险，一旦市场出现危机，公司的周转就会有问题。过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。