成都实践篇

　　成都市的3700余户低收入家庭，今年就能住进自己的经济适用房了。目前成都在建的25万平方米经济适用房，是这3700余户在去年登记的。

　　“我们是提前登记，按需供应。”成都市房管局相关负责人表示。该市日前刚刚公布的一项5年计划显示，从今年开始，共规划拿出400亩土地用于保障性住房的建设。但相对于成都市每年超过2400万平方米的住宅销售面积，这似乎可以忽略不计。

　　登记造房

　　早在2004年初，成都市政府公布消息称：“年内力争开工建设500万平方米的经济适用房，满足中低收入家庭的住房问题。”但之后，这500万平方米经济适用房就没有了结果，甚至成了有关政府部门避之不及的“烫手山芋”。

　　业界人士分析，当时中央政府正在对土地市场进行紧急整顿，“地根”从紧是这一计划受挫的重要原因。但更为关键的问题是，“这些土地通过拍卖可以获取更大收益，也不会影响到市场上的房价。”一家驻成都的香港房地产顾问公司研究员侯先生说。

　　据记者了解，2004年初，成都主城区商品房均价不过每平方米3500元，而要2007年底，这一数字已经超过了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍卖价格平均是每亩345万元，一直到2007年以前，成都三环路外的地价水平最高不超过每亩600万元。但在“新特区”的推动下，城南、城东和城西土地价格全面突破千万元一亩，市中心的一宗82亩土地更是达到了每亩8800万元。

　　在这样的背景下，政府在经济适用房的建设上，显然更加谨慎。“从2006年起，我市开始实施先登记再造房的制度。”上述成都市房管局官员表示，这样能够更好地解决低收入家庭的住房问题。由此，成都市政府上报给建设部的五年规划提出，未来五年内，成都拿出400亩土地用于保障性住房的建设。

　　但照此估算，平均每年80亩土地，按照容积率为6.0计算，放量供应也就是30万平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解决4000户的住房问题。这在目前高房价的情况下，无疑是杯水车薪。

　　成都市有关部门也尝试对市场做一些细分，比如为进城的农民工建设“农民公寓”，为大学生、引进人才试点大学毕业生公寓、高级员工公寓，但上述官员表示，现在一些项目还在论证阶段，最终还是会回归到基本点——土地问题上。

　　难言之隐

　　成都市日前公布的2008年住房建设计划显示，计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米，公共住房建设1.25万套，面积100万平方米。虽然公共住房占比超过10％，但是与广州、上海、重庆这些城市相比，还是要低一些。

　　“‘保障低端、调控中端、引导高端’是成都楼市调控的基本思路，推出具有保障性质的公共住房，实际就是‘保障低端’的实践，应该说不会对中高端商品房市场带来实质影响。”一位房管局官员认为，保障性住房侧重于引导市场，进而维护整个房地产市场持续、健康发展，因此对商品房的影响应该很有限。

　　而实际上，去年成都市在城北、城东、城西先后推出红枫岭、北回归线、上东锦城、两河锦地4个限价房项目，总面积60多万平方米，推出房源7600多套，均价控制在每平方米3700元左右。这些限价房项目已经让附近楼盘、特别是档次不甚高的商品房出现了定价困扰。

　　对于这个问题，一直跟踪保障性住宅的房地产顾问机构思进房产总经理文化勇认为，成都市在保障性住房问题上表现出的姿态是正确的，但很显然，一方面囿于经费问题，另一方面顾虑着土地收益，还担心着保障性住房会冲击现行房价走势，使得政府的举动有些变形。“从社会整体来讲，还需要投入更多的资金和土地，来满足中低收入者的住房问题，这也是总理工作报告的要求。”

　　就此，成都市房管部门也承认，政府会根据市场变化情况，适时调整推盘速度和频率，具有保障性的公共住房对商品房影响并不直接，影响也很有限。