上海实践篇

　　新天地，上海繁华时尚的象征，但仅一步之遥，便是上海彻头彻尾的“旧天地”。破旧的弄堂里，甚至还有一家三口住在十几平方米老房子中，厨房几个家庭共用。过去，他们唯一的希望就是等待拆迁。

　　如盛基集团副总裁朱咏敏所说，“上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重视公平。现在，方向转变了，开始由效率走向公平了。”

　　失落的十年

　　1991年，上海市政府印发《上海市住房制度改革实施方案》的通知，标志着上海市住房制度改革进入实施阶段。1999年，上海市又出台了《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》的通知。截至去年年底，上海关于保障性住房的政策共有五项：公积金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租赁和旧房整治、购房补贴。　其中最为重要的就是公积金制度和廉租住房政策。

　　上海的住房公积金制度是全国首创（《上海市住房公积金条例》1996年正式出台，1997年经过修正），但时至今日，上海在这一政策的执行上显得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公积金最高贷款额度为10万元，到2006年提高到20万元，2007年再次提高到最高贷款额度40万元。如果有补充公积金，再增加10万元。而在北京，住房公积金最高贷款额度达到60万元，远高于上海。杭州、温州等城市住房公积金最高贷款额度也达到50万元，而这些城市的房价都比上海要低。

　　知情人士告诉记者：“之前贷款少，是因为原来上海有个住宅发展局，将资金拿去做房地产开发了，直到2000年后才逐渐转到个人贷款上去。”

　　上海也是全国第一个实施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城镇廉租住房试行办法》出台；2001年，上海又出台了《上海市城镇廉租住房实施意见（试行）》；2003年，上海出台了《关于进一步扩大廉租住房受益面的实施意见》。通过这三个文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同时，规划的人均居住面积也从5平方米拓宽到后来的7平方米。

　　资料显示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房条件的家庭累计登记22257户，已有21460户家庭享受了廉租住房，占符合条件家庭数的96％。知情人士告诉记者，享受廉租住房的群体还包括部分退休老干部。

　　不过，相关专家告诉记者：“上海享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.5％，而在发达国家，这一比例一般是10％左右。”

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟对记者说：“保障性住房的根本问题是谁最终为这些低收入人群住房买单。上海当初没有做经济适用房，一是政府财力有限；二是在实践中，上海市政府更倾向于现金补贴、廉租住房等方式。另外，不要忘记上海的动拆迁、旧城改造力度是最强的，而这也是解决住房问题的一部分。”

　　2005年，上海推出“两个1000万政策”——1000万平方米配套商品房以及1000万平方米中低价商品房。但是因为上海市掀起反腐风云，此项政策不了了之。

　　从效率到公平

　　2007年10月，俞正声就任上海市委书记。上海市政府当月宣布，到2007年底，将有30000户家庭享受廉租住房。并计划今后每年拿出土地出让金的10％用于廉租住房建设，5年内建成10万套廉租住房。2007年12月，俞正声曾经到上海市房地局调研，随后，相关部门出台了增加经济适用房建设的政策。

　　今年1月24日，上海市十三届人大一次会议上，上海市市长韩正宣布，将加大建设经济适用房力度，5年内兴建30万套、总计2000万平方米的经济适用房，并确保经济适用房新开工面积占同期住宅新开工面积的20％。预计2008年第二季将开工建设400万平方米，建成之后的售价将按同类商品房市场价格的60％定价，用于解决超出廉租对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。

　　之后，上海初步制定了《上海市经济适用住房管理实施办法》，该办法规定购买经济适用房的居民只拥有有限产权，购买后不满5年的，不得上市交易；购买满5年的，出售时应按规定交纳土地收益等价款。

　　华伟对记者说：“这个政策是非常好的，但是，能否找到这么多土地，是政策能否成功的关键。因为，现在上海的土地成本太高，拆迁拆不动；农业用地转非农业用地，受到严格限制；那么土地从哪里来，是一个大问题。”

　　之前“两个1000万”政策没有得到认真实施的一个重要原因也是土地问题。市区土地极为稀缺，很难寻找出合适土地建中低价商品房。郊区土地多，但是过于偏远，居住者的生活质量会受影响。

　　朱咏敏说：“政策是好的，但是一定要能执行。”而这也是所有城市在实践中遇到的共同课题。