这里面最重要的是要解决怎么卖土地使用权的问题。拍卖嘛。1987年12月1日，深圳市国有土地体制管理办公室主任刘佳胜主槌，9家“三资企业”、25家中资企业，竞拍一块土地，骆锦星任董事长的深房以525万的价格中标，每平米611。3元。这个项目让深房赚了一两千万。4个月后，1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过修改宪法草案，将原宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

  香港房地产市场的一套解决方案就这样移植到了深圳特区。而作为国内最早探索房地产市场的经济特区，这套方案后来又成为整个国家住房改革的样板。

  1993年12月，第三次全国城镇住房制度改革工作会议，董日臣介绍深圳房改经验，有三个转变：“一是逐步完成住房实物分配向货币工资分配的转变；二是逐步由财政和企业负担转向财政、企业和个人三方负担，并最终完成向个人负担转变；三是逐步完成福利型向商品型的转变。国务院房房改领导小组组长李铁映十分重视深圳的房改经验，向全国提出了与深圳经验吻合的房改思路：以出售公有住房为侧重点，售、租、建并举，政策配套，逐步形成市场。

  1998年初，当朱总下决心启动房地产市场以刺激经济增长应对亚洲金融危机时，他再一次来到深圳调研，并把万科董事长王石[微博]请到北京作他的房地产顾问。

  社会主义中国就这样从资本主义香港学习了房地产市场的经验。问题是，我们只学了香港的资本主义那一半，没有学习香港的社会主义那一半。

  香港那时还是英国的殖民地。虽然以自由市场资本主义著称，但是从上世纪40年代末的“贝弗里奇报告”开始，英国转向大量吸收所谓“社会主义元素”，建立社会保障体系，走向福利国家。香港之后也开始跟着走。

  1953年香港石硖尾寮屋大火，迫使政府推行第一个大规模公共房屋建设计划；在经历了“六七暴动”和70年代初的反腐风波之后，出于维稳需要，香港开始推进福利城市建设，1973-1974年推出十年建屋计划，成立“房委会及房屋署”；1993年推出“夹心阶层住屋计划”和“夹心阶层住屋贷款计划”。

  由此，香港的房市事实上形成了二元结构。一是市场主导的房地产市场，一是政府主导的房地产市场。在2002年之前，公屋占整个房地产市场的比重约为45%左右。也就是说，低收入人群是靠政府的公屋来解决住房问题的，而夹心层居民也得到了政府相当大的支持。

  然而社会主义的中国大陆，从深圳特区开始，各个城市却把从香港学来的建立房地产市场的经验，在两个方面做到了极致化：一是，除了公营事业从业人员，其他市民一率推给市场解决住房问题，这导致了21世纪头十年中国各大中城市的贫困人口以及进城农民的居住问题陷入困境，并且导致进一步贫富分化。

  二是，地方政府从卖地赚钱的生意里尝到了甜头，乐此不疲，越玩越嗨，最后做成了地方政府最大的一门生意，形成“土地财政”不说，关键是还与民争利，把房地产市场变成了国家最大的腐败毒瘤，并且由于强拆血拆，成了政权的一个遍布全国的巨大雷区。此是后话，暂且不题。

  不过，由于在全国最早探索建立房地产市场，深圳成为了中国房地产市场的引路人，也培育出了中国最早的一批市场化的专业房地产公司，这些房地产公司后来走出深圳，征伐全国，也将深圳的专业经验带到了全国，同时作为中国房地产市场的黄埔军校，为行业培养了大批人才。下一部分再对此展开分析。

  深圳楼市的创业期、黄金时代与白银时代

  整个80年代一直到1997年，可以说是深圳房地产业的创业期。

  由于香港的影响，深圳许多人看到未来房地产行业大有可为，因而建立房地产公司，并探索整个房地产产业链的各种机会。深圳的诸多国有地产公司诸如深深房、深长城(15.20, 0.45, 3.05%)(15.20, 0.45, 3.05%)、深振业，以及含有国资背景的混合所有制房企诸如万科、金地等，纷纷建立并发展起来。房地产策划咨询、地产广告代理、物业管理、地产中介等配套也逐渐形成，至于建筑设计、建筑工程等，则更成为国内一大重镇。可以说，深圳最早形成了国内的房地产产业体系和生态环境。

  在这过程中，深圳在全国最早出现专业房地产公司的发展势头，它们不再仅仅是一个项目公司，或者是一个集团公司中负责发展地产业务，而是进一步专业化，只做地产业务，甚至更进一步细人，只做住宅或写字楼、商业物业等。在这方面，万科是第一个典型，它逐步卖掉了自己的礼品制造、影视、饮料、零售等已有市场地位的子公司，专注于住宅业务。后来则出现了深国投地产专注于商业物业，以及卓越等专注于写字楼物业。

  除了在整个产业链体系的深入细分，更为可贵的是，深圳的房地产行业早于全国经历了一个完整的房地产周期，从80年代的大胆探索，到1989-1992年的政治严冬和宏观经济紧缩，再到1993年下半年的严厉的宏观调控，行业从逐步起步、烈火烹油到尸横遍野、萧条沉寂，这种景气周期的体验教会了地产企业许多东西，从经济危机中活下来的地产公司经受了磨练，变得更有竞争力和生存能力。这是后来国内许多没有经历过大萧条的地产公司所无法比拟的优势。

  1992年国内部分地区初现了一波房地产开发热潮，这包括海南、北海、珠海、惠州以及上海浦东，深圳的房地产公司开始尝试性地走出本地市场，进行全国性布局，比如万科、深宝安等都设立了诸多外埠子公司，虽然交了不少学费，但也最早取得了异地开发和全国性公司管理的经验。

  此外，由于深圳早在1991年就在全国率先建立了资本市场，深圳领先的地产公司得以领风气之先，较早地进行股改上市，这样既获得一个稳定的融资平台，同时也接受市场的监督和监管，迫使自己强化公司的治理结构，公司得以专业化、透明化运作，这也是深圳许多优秀的地产公司都是上市公司的原因所在。

  以上五方面在在说明，深圳房地产行业一步领先，步步领先，既为全国房地产行业的发展作出了开拓性贡献，同时也奠定了在全国的竞争优势基础。虽然深圳一直不肯将房地产业作为城市的一个支柱产业来看待(90年代中期，深圳开始形成支柱产业的概念，但是入选的行业一直是电子信息、商贸物流、金融等三大产业，直到2005年才增加第四个支柱产业：文化创意产业)，但在相当长的时间内(尤其是在下文的黄金时代)，房地产行业一直在事实上承担着支柱产业的功能，并且是深圳在全国具有优势地位的行业。

  1998年到2010年，可以说是深圳房地产业的黄金时代。

  这个时代有几个特点：

  一是深圳本地市场上，深圳的地产公司从1998年起开始不再局限于在经济特区内开发项目，而是走出二线关，在关外地区储备土地，开发项目，将深圳的居住布局拉到“全域深圳”的水平。

  二是从1998年全国房地产市场启动，深圳房企在汲取1992年异地开拓经验教训的基础上，构建更加成熟的全国业务链条和内部管理架构。

  三是此一阶段，正是深圳人口规模急剧放大的阶段，从1998年到2003年，深圳市每年净增加约100万人口，再之后的5年，每年净增加约50万人口，使深圳的人口规模迅速从500万左右扩大到2008年的1500万以上。人口的增加拉动了深圳房地产需求的畅旺，这一时期有很大一部分时间，深圳每年房地产销售面积都在1000万平米左右，在头几年可以说是国内规模最大的城市市场之一，这也是深圳能够跻身于全国四大一线城市的重要因素之一。之后虽然深圳年销售面积萎缩到500-700万平米，但行业的年销售额仍在全国前列，利润率则是国内市场中最高的之一，因而成为国内地产公司中的香饽饽。

  四是由于房地产行业的暴利和快利特点，吸引各种资本和各种力量都介入进来，尤其是各种民营资本的切入，使这个行业不再是一个高冷的行业，而成为一个低门槛的行业，可以说，开发商的平均质素有下行的趋势。

  2010至今，则进入了白银时代。

  2010年作为一个节点，主要原因是：一是，中央政府开始出手抑制整个市场的泡沫化，这也就意味着经过10多年的超高速发展，国内市场已经出现了供大于求的状态，也说明市场的需求在过去十多年里已经得到了相当程度的满足，需求不再像以往那样强劲；二是，由于供求关系转变，房地产将告别暴利时代，进入一个正常利润的阶段，这个行业将逐步正常化。不过也正是在此一阶段，万科集团达到了自己的颠峰，成为全球最大的房地产公司。

  对深圳的房地产行业来说，则具有以下特点：一是，虽然在2010年深圳实现了特区外扩到全市，“关内外一体化”，但无论是原关内还是原关外，新增房地产建设用地已近于枯竭，从销售面积上来说，深圳楼市将进一步萎缩，本地市场在全国的地位进一步下降；二是，由于新增用地渐无，深圳转向以“城市更新”和二次开发为主，这也是国内城市中最早出现此一转型的，深圳地产企业获得的这种经验，在全国也仍是领先的，那么此种经验仍将在全国建立一种专业优势；三是，由于供应趋减，但需求却仍然畅旺，因而深圳房价仍将逐渐上行，行业的平均利润率将继续高于国内其它城市；四是，由于本地市场日渐萎缩，行业将进一步出现人才外流，深圳房地产行业在全国的领先地位将逐步结束。