深圳房地产市场为何有如此不同寻常的表现？比较流行的解释有二：一是“3。30房地产新政”，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；同时财政部与国家税务总局又联合发布，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。虽然此政策对楼市有较强的刺激作用，但是不足以解释深圳此波暴涨；二是由于3月26日马兴瑞出任深圳市委书记的消息证实，关于“深圳直辖”的传言刺激，这一解释虽然貌似合理，其实没有几个人会真的相信由于马书记到任就会有深圳直辖，地产商放料虽猛，但是此传言极端不靠谱，没有人会依据此类消息进行重大的投资行为。

  第三个原因，是从股市退出的资金选择进入楼市。在3月份股市达到一个高点之后，许多老股民选择清仓退出，出于对未来楼市的乐观预期，大举进入楼市。应该说，深圳本地居民的私人财富颇具规模，相当比例进入房地产后，对房价有相当的拉抬作用。

  其实需要进一步指出的是，进入深圳楼市的资金绝非仅仅是深圳居民的私人财富，还包括了周边地区的私人财富，甚至是全国各地的私人财富。需要解释的仅仅是：它们为什么纷纷选择了深圳？

  有人说，因为股市火爆，所以许多热钱来了深圳。这只是表面现象，而且只是现象的一部分。

  众所周知，改革开放30多年，中国居民积累了巨大的私人财富。据美国波士顿咨询公司(BGG)估算，中国私人财富规模达到22万亿美元，预计到2018年将增长到40万亿美元；其中家庭资产超过100万美元的家庭约有240万个。虽然有相当规模的财富转移到了境外，但留在国内的仍占较大比例。

  由于中国金融市场发育的迟缓，这些私人财富的投资管道相当狭窄，大部分只能投资于房地产、股市或者存放在银行。相比较于中国经济过去35年的高速成长，中国的金融市场为何一直发育迟缓？本人揣测，主要的原因是执政者对金融投机有恐惧症。从1998年朱镕基主掌中国经济决策开始，亚洲金融危机的阴影就一直挥之不去，决策层就患上了“泡沫恐惧症”。2008年全球金融危机之后，中国“4万亿”投资计划迅速而不计后果地出笼，本身就是恐慌心理的表现。

  由于内心深处的“投机厌恶”，过去17年里，中国一直奉行的其实是“金融抑制政策”，中国经济中的金融深度和金融密度一直比较偏低，市场化程度则更低，金融创新谨小慎微，金融资源配置效率极差，事实上极大地影响了中国经济的质量与效益。

  但是从十八大之后，中央决策层事实上已经意识到了这个问题，并且由于实体经济的增长乏力，需要发展服务业来拉动经济，实现产业的转型升级，而金融业是生产性服务业的核心，所以决策层显然已下定决心籍由推动金融自由化进程，提升金融深度，并借互联网金融的创新，改变中国在全球的落后局面。因而有人称2015年一系列金融改革措施为中国的“金融大爆炸”

  “金融大爆炸”将会带来什么结果？有人认为，这将会导致中国从工业资本主义转向金融资本主义。我认为这个说法有道理。中国将会因此形成2-3个全国性金融中心和若干个区域金融中心，财富向这些金融中心进一步集中，这些城市也将因此而加强对整个中国经济的控制。我认为，北京、上海和深圳比较有可能成为三个全国性的金融中心，而其中深圳的特点将会是私人财富的管理中心。成因我将会在另一篇文章中详细分析。

  事实上，过去十多年里，中国的中西部地区的私人财富已经开始逐步向深圳集中。最近一年则有加快的趋势。各省许多民营老板甚至长期居住在深圳。这些老板形成了深圳高端房地产市场一个重要的购买力来源。

  与此同时，深圳过去20年里已逐步成为中国主要的高科技产业基地和科技创新中心，这吸引了许多创业者来深圳，也增加了中低端住宅的需求。

  这两大原因共同拉动了深圳写字楼市场的经久畅旺。

  对于中国的许多城市来说，过去20多年更看重的是工业项目的竞争争夺，但却忽视了另外两种更为重要资源的争夺，一是资本(财富)，二是人才甚至是人口的争夺。目前深圳在工业项目的争夺战中已没有了多少优势，甚至变成了工业项目的输出地区，但是在资本(财富)的竞争和人口的争夺中，却是具有超强的优势。这是深圳的幸运。

  但是，大规模的资本与财富集聚在一个空间狭小的城市里，也会导致局部的通货膨胀，倘若这种集聚的时间比较急促，通货膨胀便会十分剧烈，超出了一个城市正常的承受能力。事实上，今年第二季度深圳的房价暴涨，其结果必然会是一波较为严重的局部通胀。通胀当然会导致一个城市的营商成本的急剧抬升。

  深圳(和整个中国)向香港学习房地产秘笈，但只肯学一半。

  高房价和房地产行业的诸多问题，不仅仅是深圳一个城市的问题，它还是整个中国的问题。这个问题怎么来的？说起来罪魁祸首竟然也可以说就是深圳。

  话说，在改革开放之前，中国是一个奉行计划经济的社会主义国家，不存在住宅市场，因为城市的几乎全部住宅都是公有的，而农村则完全采用自建房居住的方式。

  上世纪70年代末，深圳设立经济特区。特区初创面临两个难以克服的困难：一是如何为来深建设者提供住宅？如果仍是建设大量公有住宅并分配使用权，需要大量的资金，但深圳并没有这笔资金；二是，整个经济特区需要大规模的基础设施建设，这也需要大笔资金，但是中央只给了深圳1个亿的开办费，杯水车薪，根本不够用。

  怎么办？隔壁的香港人笑了：你们脚下有黄金，可是你们还不知道。

  香港人说的是土地。

  许多经济学家都说过，“土地是财富之母”。这句话有两层意思。一层意思是，土地有神奇的孕育生命、增殖财富的功能：你种下一粒玉米，经过一轮玉米的生命周期，可以收获几千粒玉米，投资回报率是几千倍。另一层意思是，由于土地有增殖能力，因而在资本主义阶段成为最为重要的资本来源之一，土地因为可以产生地租，因而具有更高的产权价值。

  香港可以说是把土地的资本价值发挥到极致的城市之一。由于香港政府掌握了大部分的土地，因而向地产商批地获得的收入成为政府长期稳定的财政收入来源之一。

  20世纪70年代末的中国人，只认识到土地的第一种财富价值，还没认识到第二种财富价值。执政党在通过革命建立政权后逐步将全部土地无偿收归国有时，肯定没有想到30年后可以再把这些土地一片一片地卖出去大赚其钱，而且出售的还只是使用权而已。这真是革命的巨大额外收益。

  香港人一语惊醒梦中的深圳人。可是有一道横亘在面前的难题：宪法规定，土地国有，不允许出租，更遑论出售。

  1979年时的深圳市房地产局副局长骆锦星，和当时的深圳市委书记张勋甫，想到了托古改制的好办法。恩格斯著作里有，“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然用改变过的形式——转给社会”，马克思的著作里也有，“剥夺地产，把地租用于国家支出。”

  1980年1月1日，骆锦星与港商刘天就，签下了第一份中外合作经营房产的合同书，这就是后来的东湖丽苑，双方合作共建，港方出资，利润按深港85%与15%分享。108套房子，卖给香港人，每套不到10万港元，比香港便宜一大半，一抢而空。立即又建了108套。

  这真是一门好生意！深圳市立即成立了深圳经济特区房地产公司(即后来的上市公司“深深房”)，骆锦星也不干副局长了，当董事长兼总经理。