剖析：

　　一直以来，SOHO产品就因为不限购、面积小、总价低、宜居宜商灵活使用，而备受投资者喜爱。然而，在限购取消的大环境之下，再加之住宅“禁商令”解封，SOHO面临尴尬处境，“其商务功能被部分削弱”。在这样的市场环境之下，SOHO产品要突围，“凭着自己的低总价、低首付的门槛，就可与动辄数百万的住宅产品一拼高下，定位为城市公寓，紧抓刚需族或者小型投资客，”张炜胜称，或许，在未来的市场下，依托城市综合体打造的SOHO产品将逐步成为城市小公寓，成为一种主流趋势。当然，“以公寓形象来包装定位，更多层面上来看，是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。”

“返租”唱响回报率

　　SOHO产品的客群中，投资客还是大多数。既然是投资，就讲究回报率。正是摸准了这一心理，目前福州一SOHO项目开始悄然兴起“带租销售方式”触动销售。据了解，该项目承诺五年返租。

　　“5年35%的回报率，签购房合同时，再与第三方直接签定承租协议，从交房开始就可以享受到租金，”该SOHO项目的销售人员介绍称，购房者的投资回报率得以保障。与此同时，购房者的门槛变得非常低。一般来说，商业地产的贷款审批通常要到单体验收合格后才会发放，那么，从贷款开始缴交再到交房，通常不会超过一年，交房后马上就可以享受租金收益，就可以直接抵贷款，“基本上，交个首付，也就是房价的一半，就可以直接拥有这套SOHO了”。

　　“目前，SOHO的普遍租金年回报率，基本上是在3%-4%，5年35%，等于一年7%的回报率，相当高”，福建恒升房产代理有限公司总经理林其东称，这样的带租销售应该会让投资者颇为心动。据了解，该项目推出返租的形式，目前咨询量有明显提升。

　　剖析：“带租销售方式”，并不是个新鲜的话题。多年前，在福州的部分商业项目都有尝试。通常，商铺的返租尝试较多。对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”(简称返租)是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。同样为商业地产项目的SOHO，亦如此。

　　但“返租”还是有风险所在。“一是要担心开发商是否提升价格，再变相打折”，林其东称，二是要担心第三方运营公司的实力，是否能真正执行得了返租计划。当然，还有政策的风险。

　　“这只是市场一种权宜之计，并不会成为主流”，业内人士郑景枫称，通常遭遇淡市，开发商才会尝试这样的做法，“如果是开发商自己的子公司去承租，那就要投入相当大的资金却运营，压力勿庸置疑。”

　　“虽有风险，但不排除有运作良好的项目”，林其东建议，购房者要选择有品牌、实力强的开发商。