上述分析的商品房及商品住宅，都是可售却未售出的，我称之为“现货”。还有一种所谓的“期货”：将要或正在开发建设，未来会形成新房供应的库存。期货的规模和增长情况，可以通过过去一年开发商的购地面积、当前的房屋开工面积，进行大概的测算。

　　全国来看，前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。也即今年以来开发商购地热情大幅降低，甚至有些大型房企几个月都没拿一幅地了。这就意味着，明年下半年和后年，新增楼盘项目数量将会减少。2012年就曾出现过年度购地面积负增长，结果2013年市场需求爆发时，新建楼盘供应却不足，尤其是一线城市比较突出，直接推高了房价。而2013年全年购地面积同比增长近10%，那么今年和明年上半年，那些已经出让的地块会陆续形成楼盘上市，所以现货压力较大。

　　从开工面积看，今年前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。与上述的开发企业购地指标相似，今年新开工是负增长，而去年是正增长，而2012年是负增长。据笔者的测算，一般新开工指标变化9个月左右，会传递到新房供应上。预计明年下半年至后年新增楼盘供应规模将比现在下降，届时如果需求平稳或增长，则自然有利于房价止跌，或者上涨。

 　　再来看看城市层面的相对情况。2013年全国35个重点城市住宅用地成交面积增幅排名显示，23个城市呈现正增长，12个城市呈现负增长。兰州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建筑面积增幅分别为163%、118%和104%，增幅如此之大，也就意味着2014至2015年度，这些城市的推盘量比较大，届时较大的现货库存，将压制房价上涨，当然如果需求增长更大，则不必担心，比如北京潜在住宅需求旺盛，一旦市场复苏，需求反弹的幅度很大，只要比供应增幅更大，则房价就会止跌反弹。海口、深圳和银川排名则靠后，住宅用地成交建筑面积跌幅分别为-83%、-79%和-55%，也就意味着这几个城市未来一年新增楼盘数量不会太多，如果需求平稳或反弹，则房价下跌空间不大。

　　总而言之，库存和去化周期，是决定房价短期波动的核心因素，它反映的市场供应求关系的动态变化。从长周期看，当前我国住宅库存处于上升通道，尤其是去化周期于2011年渐渐脱离底部，当前仍在构筑“U”的右壁，全国房价上涨动力不足。从短周期看，当前主要城市的住宅库存与去化周期或者已见顶，或者正在构筑顶部，明年将步入下行通道。在此形势下，预计明年上半年内，房价将会止跌反弹，从而步入新一轮房价上行通道。