宏观经济的周期性波动中，库存指标变化很重要。同理，房地产市场具有周期性波动的规律，尤其是在短周期当中，库存变化决定着房价变化。分析库存现状，并预测库存未来变化，可以大体上把握房价演变趋势。

　　从逻辑上分析，房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素，而房价短期变化则主要由市场供求关系决定。当市场持续供大于求时，房屋库存就会增长，反之则会下降。因此，要想把握房价短期动态，必须紧盯库存，以及与之相关的去化周期的变化。

　　从全国来看，有一个指标可以关注：新建商品房待售面积。这一国家统计局公布的数据，基本能代表全国新房的库存变化。短期看，截至今年8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米，其中住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。8月末，全国商品住宅待售面积同比增长27%，而今年前8个月全国商品住宅销售面积同比则下降10%。销售放慢，存货快增，二者的差距进一步扩大，说明库存压力继续增加。

　　从大周期来看，1995年全国新建商品房待售面积为5890万平米，其后除了2004年和2007年，大部分年份都呈增长态势，2010年增长至21567万平米。从2011年开始，库存速加快，即便是2012年和2013年全国市场回暖，库存也没能停下增长的步伐。主要原因：自2009年开始，全国很多三四线城市的住宅建设步入快车道，导致住宅新增供应量持续大于销售量。

　　按照全国商品房待售面积与年度商品房销售面积，可以计算出历年的商品房去化周期。1995年至2013年，这一曲线图走了一个“U”形。其中1996年是最高点，也是“U”形左壁的高点，比值为0.79，也即按1996年全国的商品房销售面积，1996年底的库存面积需要0.79年才能消化完。其后去化周期持续回落，2007年只有17%，是“U”形的最底部。2012年脱离底部上行，开始构筑“U”形的右壁，2014年上半年的比值为0.45。由此可见，黄金十年最有利于房价上涨的区间是2005-2011年，基本处于“U”的宽平底部，库存压力最小，很多城市住宅供不应求。受制于库存大幅增加和去化周期拉长，今年全国房地产市场持续降温，房价自5月开始下跌，预计2015年房价将探明底部，但其后反弹力度，还将受制于库存压力。本轮房地产去化周期将拉长。