营销战——主攻回报率

　　售后返租，也成为多个写字楼在激烈竞争中脱颖而出的营销手段。

　　7月底，福晟国际中心 （电话：400-002-0591转8239），项目采用10年返租的形式，7%的年回报率，月租最高达170元/㎡，以此吸引客户，因此项目在短时间蓄客后就启动开盘，去化效果较为理想。而此前，阳光城时代广场 （电话：400-002-0591转8027）、中央第五街 （电话：400-002-0591转8033）也通过这种方式迅速去化。“售后返租可以给投资者一个较大的回报空间预期，因此在目前前景不明的楼市中，颇受青睐。”

　　另一方面，租售并举也不失为一个好方法。

　　据记者了解，海峡金融街CBD的宇洋中央金座 （电话：400-002-0591转8031）、升龙汇金中心 （电话：400-002-0591转8020），以及北江滨CBD的三迪联邦中心等写项目就采取部分楼层租售并举的方式。宇洋中央金座 （电话：400-002-0591转8031）相关负责人透露，他们还通过各种渠道招租，希望引入更多的500强企业入驻，与其中央商务区的定位匹配。

　　不过，有业内人士透露，此举依然是与维持现金流有关。

　　黄彬分析道：“目前，福州大多数写字楼开发商更多的是靠销售来回笼资金，但受制于市场不景气，写字楼的销售周期明显加长。出租物业也成为维持现金流，有效降低回款周期过长带来的投资风险的一种方式。”

产品战——接地气更重要

　　对于当前福州写字楼而言，“5A、超甲级”，定位高端似乎已成为几乎所有写字楼项目的一致目标。但是对应的超大型公司和大企业总部实际上数量依然有限。

　　“福州本土的大多数中型企业的特点是资金更多集中在技术、人才等方面，对硬件、固定资产和办公环境的需求不是特别地强烈。目前多数写字楼没有做出相匹配的规划，也就无法与这类主流“刚需”企业实现对接。”

　　因此，蔡俊表示，写字楼项目规划前期，房企就应当在产品设计上突出多样化特色，跳出同质竞争。“所谓品质战，并不是全部追求高大上，而是针对目标客群度身定制产品。”

　　他表示，写字楼项目以“甲A”满足超大公司和企业总部，也要有“甲B”等中档写字楼，满足福州中型企业的需要，还可以打造不同的主题性、产业型项目，整合相关产业的资源实现其价值最大化。

　　另一方面，写字楼一般整层出售，投资门槛比较高。因此，写字楼的产品划分可以做小，打破整层出售的限制。此外，为了丰富产品线，商业地产还应当相应规划一定量的SOHO产品，为中小企业微办公使用，作为写字楼的有力补充，同时也打出差异化的特色牌。