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　　楼盘样本

　　京津多个楼盘未现新政利好7折利率难大范围推广

　　每经记者 王杰 发自北京

　　国庆节前夕，央行、银监会对房贷政策作出调整。这一政策迅速在市场引来了热议。

　　上述政策能否迅速提振 “金九银十”的楼市？是否能让市场迅速回暖？接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，新政对改善性需求是有利的，因为可以降低首付。而对于刚需的利好是不够的，主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略，还是去库存为主。

　　房贷调整仍未落地

　　昨日 (10月7日)，《每日经济新闻》记者致电首开常青藤项目，该楼盘销售人员表示，房贷调整的政策，还没落实到售楼处。

　　这位销售人员进而表示，这个政策主要利好首次改善住房人群。“别的暂时没什么变化，包括利率(也没有变化)。”目前来看，售楼处还是首套置业人群看房占比居多，首改换房者还在犹豫。

　　华业东方玫瑰的销售人员表示，因为在国庆放假的空档期，目前利率折扣还未确定。

　　上述接受采访的售楼人员均表示，十一期间看房客户很多。

　　不过，对比2009年以来的成交数据，今年黄金周的成交数据并不乐观。据伟业我爱我家市场研究院提供的统计数据，国庆前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房贷新政对经过近一年调整的楼市来说是重大利好，“但通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行”。

　　胡景晖分析，受这一不确定因素的影响，在房贷新政第一只靴子落地之后，购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望。表现在市场方面，即体现为北京国庆长假期间网签量的走低。

　　随后，《每日经济新闻》记者又致电天津市多个售楼处。

　　天津远洋万和城的置业顾问告诉记者，目前看房的人群仍是刚需为主。此项政策对楼市的利好有限，因为目前购房者很难拿到7折利率，“现在银行的存款利率都是上调的。”他进而表示，国庆期间，房地产比之前卖得火，主要还是节假日的原因。

　　万科四季花城的置业顾问表示，目前还未接到银行降低利率的通知，贷款仍是执行基准利率。即便是目前执行7折利率，受益者是极少人群，不会成为普遍现象。

　　她表示，“金九银十”是传统的销售旺季，并且国庆7天假期，平时没时间的意向客户或来看房，开发商又借机打出促销牌，看房人群肯定比以前多，和贷款新政没有太大关系。

　　胡景晖说，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况、具体能执行的程度和幅度，成为市场各方普遍关注的问题。

　　以价换量将成新常态

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，央行新政对刚需和改善型需求的利好最大。对刚需购房者而言，7折信贷利率等政策，能直接降低购房成本，进而加快购房者入市。不过，是否实行7折信贷利率仍要看银行的执行情况。

　　他进而分析，此次救市的一个亮点就是改善型需求受到了保护。对于此前按揭贷款偿付完毕的购房者，会积极在目前价格低迷期抄底入市。

　　在业内人士眼中，即便是新政落地，也很难对楼市有大的提振作用。

　　欧阳捷表示，在利率市场化的过程中，利率是上涨的。从这个层面上看，基准利率很难下调。

　　值得注意的是，目前国内多个城市的库存，仍处于高位。截至9月21日，中国指数研究院[微博]监测的18个主要城市库存总量较上周环比上升0.71%，逾六成城市库存承压。

　　对于未来的销售策略，他认为“以价换量将成为新常态”，加快去库存。

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　　开发商样本

　　中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化短期难救急

　　每经记者 区家彦 发自广州

　　节前出乎意料的央行房贷救市政策，让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。

　　尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市，但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨，成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，在目前资金成本高企的大背景下。“认贷不认房”的调整对改善性需求带来直接利好，预计中高端产品占比较多的房企将是最大的受益者。

　　此外，为了应对今年以来的“房贷荒”，央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券(以下简称MBS)，多位业内人士认为，虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力，不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决，短期内大范围推广的可能性不大。

　　主打改善性产品房企最受益

　　在欧阳捷看来，本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 “认房又认贷”的标准，放松至“认贷不认房”，只要客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇，这等于是降低了改善型买家的入市门槛，放大了金融杠杆，换房需求有望获得释放。

　　“与之相对，对于首次置业买家而言，央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。”欧阳捷表示，由于受利率和银行负债成本攀升的影响，本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。

　　家和集团副总裁张建勋告诉记者，如果从企业类型来看，受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企，例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企，新政的实施有助于提高它们的周转速度；其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利，因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。

　　欧阳捷表示，房企应该借助政策利好坚决去库存，通过提高周转速度提升回报并降低负债率，而并非盲目涨价导致错失出货良机。

　　房贷证券化难以快速推广

　　除了房贷政策的变化，央行发布的文件表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　欧阳捷表示，在房地产市场下行的环境下，通过发行长期限专向金融债和MBS，可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去，以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。

　　“目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资，这其中销售回款占比往往在50%以上。”张建勋认为，今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力，因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。

　　不过，作为一种资产证券化产品，MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前，国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保，这是MBS的发行需要面临的首要难题。

　　“由于受利率倒挂的影响，几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，而市场上15年AAA的债券利率在5.8%，这就形成负利差，因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低，对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行，MBS的收益率才具备吸引力”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。