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　　城市样本3

　　济南大假楼市升温 近20万套库存考验新政

　　每经记者 彭斐 发自山东

　　在新房价格4连跌后，济南的房地产市场，再度遭遇“金九”遇冷的尴尬。限贷政策的松动，似乎成为最后的救命稻草。

　　此前的7月份，济南的限购政策率先解除。一位知名房企人士对《每日经济新闻》记者预计，在限购和限贷的双重松动之下，济南楼市“银十”的成色将会超过9月份。

　　不过，有银行信贷人士坦言，每年接近年底，房贷额度都会比较紧张，而新政中房贷利率最低七折，将会影响到银行的利润。

　　对此，一位地产业内人士称，与限购放开相比，房企对银行信贷政策调整更为看重，但在近20万套库存面前，限贷放开前景并不明朗。

　　看房人数逐渐回升

　　10月7日，作为济南万科城项目的一名地产置业顾问，李扬(化名)和他的同事们，已经开始奋战“银十”。在看过10月1日~5日的销售数据后，李扬向《每日经济新闻》记者称，10月前5日70余套的销量，已基本与7月份持平。

　　据搜房网数据统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比猛增92%，相当于上半年月均成交量6689套的近两倍。

　　至于增长原因，主要源于“取消限购”这剂猛药。根据当地房管部门发文，济南是从7月10日起全面放开限购政策。限购取消后仅两天时间(7月10日、11日)，济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。

　　不过，李扬分析，限购放开后的销量暴增，只是消化了此前积累的刚需，但银行在贷款方面并未放开，致使投资性购房者有心无力。

　　事实上，“繁荣”在一个多月后迅速转冷。进入9月，济南的商品房成交量再次回到限购取消前的状态，同比、环比均出现大幅下降。与此同时，国家统计局数据显示，自5月份以来，济南新建商品住宅价格环比已连续4个月下跌。4个月时间，济南新建的商品住宅价格累计下跌3.6%。

　　10月7日上午，李扬称，进入10月份以来，在限贷政策放开的刺激下，看房人群数量已基本回到7月份限购放开后的水平。

　　利率折扣难憾高库存

　　搜房网统计显示，10月1日至6日，济南的住宅成交套数为462套，成交面积为3.8万平方米，其中10月5日成交达到94套。不过，济南房管部门的数据则显示，自7月21日起的6周，济南周均商品房网签量，维持在2000套左右，最低的一周也达到了1970套。

　　在济南友乐家地产机构负责人张洪庆看来，成交量的落差与国庆长假有关，但从购房者心理来看，节日后银行信贷政策的细化，成为各方观望的关键。

　　《每日经济新闻》记者从部分银行了解到，目前银行尚未有操作细则，预计将在国庆节后执行，房贷利率优惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，济南二环南路附近一家楼盘负责人介绍，该项目合作银行主要是农行、建行、招行，目前都没有调整贷款政策。

　　一位接近银行的人士透露，自4月份以来，邮储银行其实已有部分客户能拿到利率九五折扣，但仅限于特定人员。

　　在多位业内人士看来，济南当前首套房普遍执行上浮5%的利率政策，而从济南以往政策的执行来看，银行细则最快执行也得等到假期结束后。

　　中国银行(2.70, 0.00, 0.00%)济南某支行人士透露，目前总行已经开会研究调整首套房政策了，但在接到具体文件之前，房贷并不做任何调整。

　　一位不愿具名的房地产企业人士表示，对济南楼市而言，限贷政策放松，固然会有一定刺激作用，但房地产库存的消化，却并非易事。

　　10月7日的最新数据显示，济南10月份的存量房为196348套。