二手房证过5年购房成本更低
向多家银行咨询和申请房贷择优选择
近两年来，东莞楼市发展迅速，二手房交易量逐年攀升。二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到不少置业者的青睐。本期策划主要对二手房交易的相关流程进行详细说明。
记者向东莞中介协会相关负责人了解到，当买卖双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、登记过户、银行贷款、银行抵押、银行放款等等的交易流程，整体流程相对繁冗。
该负责人介绍，交易一套二手房也分为三种类型，第一种是卖主尚未还完房子贷款，需要找担保公司担保赎楼，买家也需要向银行按揭贷款的，这是比较常见的交易方式；第二种是买家一次性付款的，这类交易方式流程相对简单；第三种是买家直接向银行申请贷款。
本报记者针对最常见的第一种交易方式来详细说明其中的注意事项。
看好房源查档并交付定金
付定金前
房屋所有权真实性要考证
关于如何选择一套好的二手房，本文就不再赘述。假设购房者已经看中的一套合适的房子，并与卖家谈拢了售价，那么买家面临的第一步便是向卖主交付定金。因为这时向卖家支付的定金基本不会因为买主后期的反悔而退回，所以买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。合富置业资深中介人员周秦介绍，买主可从如下三个方面来评估。
房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
明确屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
签订买卖居间合同
签订买卖居间合同房屋细节要明晰
交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。如果通过中介公司购买房源，中介公司会提供合同模板，买卖双方自主交易时，买主可到东莞市房管局官网（http://dgfc.dg.gov.cn）二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。关于这份合同的下述细节，购房者要重点留意。
当事人的名称或姓名、住所
在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。如果可以的话，建议购房者适当调查卖主的情况是否属实，可以拨打对方单位的电话询问其是否为该单位员工，或者通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。此外，还应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
房屋细节
在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。特别提醒的是，不少顶楼或是矮楼层的房源，经常性地会出现原业主违建的情况，买主应向卖主了解真实情况，并在合同中注明。
房款
这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订合同时，买方即支付相当于
房价款百分之多少的定金给业主等。
履行期限、地点、方式
这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。二手房交易流程繁冗，需要买卖双方协调配合完成的项目不少，建议购房者在此部分与卖主约定具体的协调与配合问题，否则会加长交易时间，也增加交易风险。
违约责任
此外，买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可有利于避免纠纷的发生。如违约责任、违约金款项、逾期付款责任及其他违约情况等。周素琼
找担保公司担保赎楼
卖主有欠款
可找担保公司帮忙赎楼
“赎楼”的情况，主要集中在房龄较新的二手房当中。一些卖主短期内无法自己还清贷款，这类交易就需要买房人帮忙“赎楼”。
业内人士指出，买家垫付资金代卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封；如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等情况，都将使买家陷入被动局面。
出于这些风险因素考虑，买方垫资赎楼要异常谨慎。
而对于那些不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的买卖双方，业内人士建议，可以向担保公司申请垫资赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。
选择一个靠谱的担保公司，是赎楼过程的重要环节。那担保公司该如何选择呢？辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。
记者向担保公司了解到，赎楼服务的费用分为两块，以镇街一套欠款20万的房子为例，需支付2000多元的担保服务费用，以及3000多元的担保赎楼费用。周素琼
申请房贷
可向多家银行咨询和申请
择优选择
一般情况下，在交付定金之后，买家就该找银行申请贷款。因为在不确定银行是否能顺利批下按揭额度的情况下，买方最好在缴税之前向银行申请，一旦银行审批不通过，房产交易可以取消。
在申请房贷的时候，又有哪些技巧和注意事项呢？
可同时向多家银行申请房贷
满堂红置业顾问小清告诉记者，对于卖家已办理好房地产权证的房子，买家可选择的贷款银行较多。这时候需要买家勤快些，可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家银行更划算。相比四大国有银行，商业银行给到购房者的利息优惠幅度会更大。
当然，买家也可以向多家银行申请贷款，这个就需要买家配合。在买房前就和卖家达成一致意见，买家向多家银行申请的好处多，届时哪家银行批复快，双方就选择在哪家办理贷款，这样，卖方收到尾款的时间也自然加快。
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