现场提问：刚才您也提到去年泰禾168亿的销售里有84亿销售额是由商业贡献的，那么在未来若干年，泰禾商业的发展目标是什么？

　　朱进康：泰禾整个商业的目标是未来的三年到五年在全中国要布局15到20个这样的商业中心。去年商业地产销售额占了半壁江山，随着北京、上海住宅项目和其它项目的扩展，未来的比重可能会往下走一些，但是总体来说，相对于整个目前的商业地产规模，未来五年将会翻两倍。

　　现场提问：泰禾目前自持的比例是多少？做商业地产的快速周转和住宅有怎样的不同？多长的一个周期？另外随着商业地产项目不断加码，会不会对资泰禾的资金链也构成一定的压力？这方面有什么解决的办法？

　　朱进康：泰禾自持的主要是购物中心、酒店，以及一些5A写字楼，保留的就是整个项目里面最精华的部分，这些部分未来的升值会十分巨大。

　　做商业地产如果资金的问题没有解决是很难有实际发展的。从泰禾广场开始，泰禾就开始进行整个商业地产运营之路。在这一点上面和万达有点类似，泰禾要追求单个项目的资金平衡，如果有亏欠，不能亏太多。比如说五四北项目大概现金流差两个亿，东二环的项目现金流则会要求有15个亿，追求单个项目基本平衡。

　　通过销售来带动整个项目的运作，东二环项目一年半时间基本上卖到五六十亿的销售额，回款也到了三四十亿。按照我们的测算，基本上一年半的时间就已经把土地款跟工程款给收回来。东二环在2012年、2013年销售势头非常猛，而华大泰禾广场差不多也是这样的模式，去年在泉州有二十几个亿的销售。

　　至于周转周期，以东二环为例，一年半的时间把成本收回来。不同的项目有不同的周期，东二环项目很快，但有一些项目会慢一点。基本上在一年半、两年半之间会把这个项目资金流转一遍。

　　现场提问：除了泰禾1号街区和长安中心之外，泰禾在北京还会不会运作这样的商业地产项目？

　　朱进康：泰禾现在在北京做的这两个项目，严格意义上来算是典型的购物中心MALL的形式。一个社区商业，一个是写字楼加上精品小MALL。

　　泰禾商业发展一直坚持“深耕海西”，现在海西有五个购物中心，计划在厦门再做两个，在福州可能还要做一个。在福建省泰禾想在沿海一线做到八个到九个商业项目，在福建形成一个垄断的地位。剩下的部分则一直关注北京地区或者上海地区。

　　现场提问：泰禾在上海其实已经有一块地，这块地现在整体的定位是怎么样的？其实在上海商业地产里面有很多企业在资金还有招商引资方面都很成功，泰禾打算用什么方式切入这个市场去竞争？

　　朱进康：泰禾上海这个项目因为在内环边上，地段非常好，是一个精品的写字楼，规模不大，定位是精品高端的写字楼，不止有一些集团的商业，而是定位写字楼或者是酒店型这样的商务写字楼。

　　泰禾商业的竞争力很重要的一点，是一直在坚持走差异化竞争的路线，始终坚持做精品商业。泰禾的商业不会随大流，和万象城、大悦城都有不同，在坚持自身的同时，也注意到未来的竞争应该是硬件、软件，是多元化的商业竞争的道路。

　　商业的竞争非常惨烈，它不是像住宅竞争一样你活得好一点，我活差一点。商业的竞争一般就是强者很强，弱者很弱，所以说泰禾在商业竞争中，一直注意多元化竞争的准备。

　　泰禾考虑的商业模式是不同的项目定位、业态规划和品牌，会根据整个项目所在地，还有项目的区域消费能力或者是一个未来发展的趋势进行考量。

　　做一个量身打造的项目，而不是做标准化的产品。一个标准化的产品跑到其他地方，可能一下子不适合。泰禾在未来商业购物中心的竞争方式上做了很多深入的研究，这包括整个生活模式的互动方面。