首页 >
博文
> 正文
杨红旭：开发商最容易烂在哪些城市
海西房产网
发布时间：2014.06.05来源：杨红旭博客
导语：近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资？在哪投资？投资什么？开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。继第一篇分析投资时机之后，本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之二：投资区域选择。
首先，每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看，一线城市已经见顶，生命周期步入成熟期。比如，北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市，还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市，多数仍在增长，但增幅已明显放缓，在未来五年左右的时间内，很多二线城市的新房成交量和新开工量，也会趋于见顶。
北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟，此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈；但居民购房能力较强，所以项目利润率较高；然而，市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入（比如“福建帮”）。
而绝大部分三四线城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展存在较大空间，新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。
其次，为什么2010年是个分水岭？因为，2010年开始实行严厉的房地产调控，而且不断升级，“限购、限贷、限价”这样的粗暴行政干预手段都出笼了。行政打压的重点地区，正是房价较高、涨幅较大的地区，主要是一二线城市。约47个城市实行限购，囊括了4个一线城市、5个计划单列市、25个省会城市（不含重庆和拉萨）。一二线城市对于高价盘预售实行管制，开发商拿预售证很困难。在此背景下，很多开发商转战没有实行限购、限价的三四线城市，减少在一线城市购地。
然而，对于多数相关房企而言，这一战略转移事后被证明是失误的。2011年下半年，不仅一二线城市降温，而且三四线城市也跟着降温。但是，2012年二季度开始，市场复苏、回暖，直至2013年底。这一轮上升行情中，一线城市和少数二线城市房价大涨，但三四线城却反映平平，个别地区如温州、鄂尔多斯等则房价大跌。
2012-2013年这次房地产短周期的上行过程中，一二线和三四线之间出现如此大的反差，这在中国过去十几年的房地产发展史上，从未见过。主要原因在于市场供求关系。
2010-2011年间，房企在一二线线购地少，而在三四线购地多；但当2012-2013年市场反弹时，一二线需求旺，而三四线需求平稳，所以就导致：一二线供不应求，而三四线供大于求。据我院的跟踪，过去两年，一线城市曾经出现过住宅库存明显减少，而三线城市库存却持续增长。归根结底，房价是由供求关系决定的。值得关注的是，2013年以来，很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市，再度把一线和少数二线城当成了“老母鸡”。问题是，2014-2015年期间，一二线城市能否真的下出“金蛋”？我看不一定！
最后，再来看看光耀地产的城市布局。其项目主要分布在，珠三角、长三角、环渤海区域，粗略一看，属于中国经济最发达、人口密集度最高、购房能力最强的三大经济圈。但问题在于，三大圈当中，城市之间严重分化。光耀选择的地块，多数并不在主流城市的核心位置。光耀官网资料显示，公司目前已拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。
从2011年以来的市场表现看，这12个城市中，只有深圳、上海和北京的表现较好，其他皆不理想。而在比较强势的三市中，却分别只有一个项目，且还属非主流的项目。比如，所谓北京的项目，其实在河北境内；在上海的项目，位于远郊的青浦区淀山湖板块。这样的项目，根本无法为企业带来可观的现金流和利润。另外，布局的城市数量看似不少，但单个城市的项目太少，单城产值效率太低。而富力曾经深耕广州、北京，融创正在深耕天津、北京、上海，都属成功案例。
这其中，只有惠州一地属于深耕型的，是光耀地产的大本营，也是项目最多的城市，几个无法正常交房的项目也在这里。从价格走势看，当前惠州新建商品住宅价格均价约为6700元，2010年约为6000元。根据国家统计局的房价指数，今年4月相比2010年，惠州新建商品住宅价格上涨15.7%，明显低于深圳的26.7%、广州的30.4%。从价格表现看，惠州的这一房价涨幅大于全国多数三四线城市，还算不错。但问题是，惠州的楼盘开发量和供应量增长太快，大牌开发商扎堆进驻，所以2010年以来市场总体供大于求。其中，近几年滨海的大亚湾区域开发规模巨大，很多房子卖给了深圳人，但由于距深圳市区70公里左右，很多人买后并不居住，由此被媒体称为“鬼城”。
正如光耀集团董事长郭耀名所言：“ 如果当时不走规模化，呆在惠州本地不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。”只是，悲摧的是，走出来后，在选择新城市时出现失误，可谓“遇城不淑”。返回海西房产网首页>>
海西房产网官方微信：扫一扫，立即关注！
关注“海西房产网”，获取楼市新闻资讯。