近日，关于地产老板跑路的新闻报道多了起来。这也从一个侧面反映了房地产市场正在降温。当然，最惹人关注的，当属光耀地产危机重重，已到了“求收购”的挣扎地步。
 
　　近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资？在哪投资？投资什么？开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。继第一篇分析投资时机之后，本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之二：投资区域选择。
 
　　每个地产商，都有一个发迹地、大本营、老窝。光耀地产2002年在惠州成立，其后在惠州快速发展，5年后成为惠州城区销售冠军，也算是一方诸侯。与其他类似的开发商一样，雄霸一方之后，很快就会觉得本地“池子”太小，必须游向大海。于是，2010年，光耀地产开始发力外拓，超常规发展，迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域。随后总部迁入深圳。
 
　　系列文章之一中，已经分析过，从时机角度考量，光耀集中于2010-2011年扩张，时机比较差，部分项目地价过高，高位被套。那么从扩张的城市来看，光耀同样犯下严重错误，部分城市已经被证明，基本属于“陷阱”。

　　不妨先从全国市场的区域分化与板块变化规律说起。
 
　　房地产属于不动产，所以这个市场的最大特征正在于其区域性，一个城市的市场供应，不能转移到别的城市去满足当地的需求。所以，一个国家很少爆发全国性的房地产泡沫，却并不少见区域性泡沫及崩盘，比如19世纪在美国房地产快速健康发展的过程中，芝加哥楼市却暴涨暴跌了几个轮回。比如20世纪20年代，美国全国楼市正常，佛罗里达州却爆发了一次超级泡沫，破灭后无数人倾家荡产，连银行家都会自杀。再如，1992-1993年中国很多地区还没有商品房，而海南、北海的地价房价却被炒上了天，泡沫破灭后，无数烂尾楼“玉体横陈”，供路人瞻仰了N多年。
 
　　1993年，冯仑、潘石屹、易小迪等人，在泡沫破灭前“狐狸”般及时撤离，保住了事业的“第一桶金”。这些都是陈年旧事。咱们就从本世纪说起吧。1998年全面房改，进入本世纪，才算真正在全国范围内实施住宅商品化、市场化，拉开了住宅市场快速发展的“黄金十年”的序幕。
 
　　且慢。即便是在“黄金十年”当中，房地产市场仍然存在区域之间的温度差异。先分析一下，非常有趣的板块轮动。我在《楼市探秘：赢在长趋势、赚在短周期》一书中，曾针对过去十年经所历的三轮房地产短周期，总结出不同板块和城市热冷交替现象。
 
　　第一轮调整，上海领跌。2005年下半年至2006年，上海深度降温。进入本世纪后，长三角房地产市场，在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣，尤其是2003年温州炒房团兴起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以，2005年4、5月份，国家出台的空前严厉的“国八条”，主要是针对以上海为主的长三角的，事实证明效果比较显著。
 
　　2006年7月，70个大中城市房价指数，上海排名跌幅榜第一，下跌3.5%，其后是丹东和温州微跌，其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳，13.6%，其后是北京、呼和浩特、广州。大家注意：这是惟一一次，四个一线城市的房价走势严重分化，上海下跌，北、广、深大涨！由此证明，2006年的市场降温，具有显著的区域性，主要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数，跌幅并不大，国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%。但实际上，当时住宅成交非常低迷，少数楼盘降价幅度达二三成，并引发一波退房潮。
 
　　第二轮调整，深圳领跌。2008年下半年至2009年一季度，深圳领跌全国。广东的房地产市场，发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的启蒙与发展，也培养出一批“地产大鳄”，万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大，哪个不是响当当？90年代后初和本世纪初，广东楼市有些沉寂，没有长三角复苏的那么早。
 
　　从2005年开始，珠三角步长三角后尘，持续发力，直至2008年成为第二个“重灾区”。2006年7月，当上海房价领跌全国时，深圳房价涨幅却高达13.6%，位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯颠。2007年，随着全国房价趋涨，深圳房价涨幅持续扩大，2007年8月达到顶峰，超过17%（注意：牛刀与徐滇庆正是在当年7月打赌，后来以徐教授登报道歉结束）。其后，又在高位盘整了三个月。然后调头向下。2008年11-12月，同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较，深圳房价跌幅为70个城市最大，广州紧随其后，说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。
 
　　第三轮调整，温州领跌。2012年6月，是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点，此时温州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，领跌全国。从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%。当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比2011年9月，跌幅达三成左右，可以顽强的算作“泡沫破裂”。 与此同时，宁波、金华、杭州、杭州房价跌幅也较大。总体而言，浙江板块全面“沦陷”。
 
　　2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月最高达26.1%，雄霸第一。其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。
 
　　过去十年，三轮房地产短周期中，大概有一个规律：涨得高，跌得深。珠三角、长三角、部分散点地区（如鄂尔多斯、神木、海南）也曾出现过大幅波动。即便多数人一直认为非常强势的一线城市，也并非例外，反倒是效应较明显的地区。上海和深圳，都曾在爆涨之后，出现显著降温。据笔者的观察，其他二市，广州的房价一直较为温和，除了2013年；而惟独北京，尚没有出现过超过全国平均降温幅度的深度调整。或许，主要是因为北京是中国惟一的首都。哈哈。不过，在老杨看来，北京也是逃不掉的，只是时候未到，等着瞧吧。
 
　　也就是说，假如一个房企，在2004年下半年和2005年上半年在以上海为龙头的长三角中心城市购地，在2007年以深圳为龙头的珠三角中心城市购地，在2010年和2011年上半年在整个浙江区域购地，则在其接下去1-2年，也即地块转化成楼盘，可以出售的时候，正好遭逢区域市低迷，也就意味着“踏错板块”，城市进入策略出现重大失误。假如顺驰2004-2005年只在环渤海区域购地，而非在上海、苏州、南京、无锡高价抢地，也不至于最终被迫卖身。假如浙江诸多开发商在2010年没有疯狂在本地抢地，何至于最终把“老窝”炒爆仓？大家不妨查一查2010年度上市房企报表，看看哪些房企，曾在2010年的地市高位，大规模的在浙江购地。比一比，看一看，当前谁正在那个“泥塘”中打滚。
 
　　聊完了三次轮回中的板块起落。再来分析一下一二三四线城市分化。2010年之前，房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始，一二线和三四线，仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”，越来越多的被谈论、争论，并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。