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李骁：别将松绑和救市划等号
海西房产网
发布时间：2014.05.28来源：李骁博客
导语：4月以来，南宁、无锡、铜陵、宁波、成都等地纷纷出台新政，直接或间接为楼市松绑。据悉，还有多个城市在酝酿和讨论松绑限购的可能性，“救市”之声可谓此起彼伏。业内预计，在房价下行风险及地方债务风险加大背景下，将出现更多的追随者。
4月以来，南宁、无锡、铜陵、宁波、成都等地纷纷出台新政，直接或间接为楼市松绑。据悉，还有多个城市在酝酿和讨论松绑限购的可能性，“救市”之声可谓此起彼伏。业内预计，在房价下行风险及地方债务风险加大背景下，将出现更多的追随者。此情此景，酷似2008年，差别之处，可能就差个“四万亿”了？而央行召集商业银行进行“窗口指导”，要求优先满足首套房贷要求，更让人遐想无限！松绑能否与救市划等号？如何正确认识一些地方政府的行为对楼市稳定大局至关重要。
松绑与救市不能划等号别乱扣帽子
在房价远远偏离民众承受能力的背景下，凡是放松楼市限制的任何措施都会被打下“救市”的标签，这实际上预设了一个三段论：即“救市”是不好的（大前提），相关政策是“救市”（小前提），相关政策是不好的（结论）。凸显了百姓的高房价焦虑，凡完全可以理解。而开发商几乎不会反对，地方政府基于财政收入及政绩考量也乐意推动甚至试图试探政策红线，这是必须承认的很现实的多方利益博弈。要正确认识这一问题，必须将其至于房地产的基本面及宏观经济大背景下来分析。
先看房地产形势。从房价走势看，一线城市房价上行的势头已经得到抑制，二三线城市甚至出现了降价潮，打砸售楼处等维权行为再度涌现。据中指院公布的4月百城房价指数，环比上涨0.1%，几乎处于停涨状态。在100个样本城市中，共有55个城市的房价环比上涨，有45个城市房价出现环比下降。
再从库存量及去库存周期看，三四线城市普遍供过于求、去化动力不足，不少城市去库存周期远超16个月。以东部发达城市江苏常州为例，据媒体报道，其存量去化周期已高达20个月，当地蕴酿停建安置房，转而向拆迁户补贴购房款。据克而瑞2013年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，房产投资风险排名最高的50城个城市中49个是三线城市（注：该排行榜主要依据供求情况、市场容量、购买能力等指标综合打分）。追根溯源，三四线城市当前的困境恰是限购惹的“祸”：2010年前后，由于一二线城市限购，龙头房企纷纷涌入三四线跑马圈地，导致供应量“井喷”。
如今，一些一二线城市也可能面临同样问题。以传出放松限购传闻的天津为例，据中国指院的统计，截至4月份，天津市商品房去化周期约24个月，市内六区去化周期约18个月，都属于库存高位。数据显示，一线城市的库存量也处于上升状态。截至4月底，一线城市商品住宅新房存量为3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。而据上海易居房地产研究院发布的报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。
当前市场库存居高不下，去库存周期不断拉长，主要是终端住房需求萎缩和居民购买力过度透支等因素共同作用的结果。人口老龄化加速与城镇化速度放缓、保障房供应增加等因素叠加都决定了楼市基本面发生了重大改变。
再看宏观经济运行情况。2014年一季度GDP增速为7.4%，创下24年新低。固定资产投资增速为2012年12月以来新低、社会消费品总额增速为2006年2月份以来新低。几乎所有数据都显示，宏观经济面临巨大下行压力。受美国退出量化宽松（QE）与人民币汇率创新低双重影响，资金流向已发生明显变化。这些因素叠加，国内资产价格必然承压。然而，房贷的收紧对楼市更是雪上加霜：开发贷收紧挤压开发商资金链，按揭贷收紧，利率上浮，挤压购房者消费欲望。一切的一切，预示着楼市加速进入拐点区域，楼市“崩盘论”绝非空穴来风。返回海西房产网首页>>
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