分化危机

　　企业在区域发展可期、地价低廉之时，大面积拿地抢占这些二、三线城市，而在后期城市发展进程中，利好因素消解，庞大体量过重布局反而难以及时“悬崖勒马”。

　　企业在战略上表现的犹疑，除了自身的原因，背后更多的折射了市场的不确定性。而眼下市场最大的不确定性就体现在“城市分化”。

　　事实上，目前除了一线城市，二、三、四线城市的状况很难一概而论。来自克而瑞数据显示，2014年1季度，一线城市商品住宅成交量同比2013年下跌43％，二线城市同比下跌22％，三线城市典型城市成交量同比下降55％。
　　易居执行总裁丁祖昱判断，城市分化仍是2014年的主旋律，今年二线城市冰火两重天的情况会非常严重，而更多的三四线城市今年可能会随着目前市场的波动往下调。

　　克而瑞研究中心总经理孟音指出，尽管同比去年均有下跌，但三线城市分化最为明显，同样被划分为三线城市的惠州和文昌就有截然不同的市场表现。如北海、泉州、文昌等房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，与一、二线城市步调一致，2014年一季度成交量尽管较去年同期有所下跌，但较2012年、2011年均呈现上涨。如三亚、惠州等投资过热城市，风险也逐渐显现，今年1季度商品住宅成交面积均不及2012年和2011年同期。

　　二线城市也能看出明显的分化趋势。部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，预计成交量也将有所回落，房价将小幅下滑。

　　这种以库存判断市场预期的方式，泰禾集团（行情，问诊）董事长黄其森也在用。一周前，一句“幸亏没去杭州”让他一不小心站到了融创董事长孙宏斌的对立阵营，也引发了业内对城市选择的讨论。

　　供需和规划成为越来越多企业注意到的问题，远洋地产在选择城市时的三点核心标准，也可浓缩为“人多、有钱、规划稳”。黄其森认为，很多三、四线城市土地集中供应，可能企业刚进入的时候，供应量不一定大，但是一两年后，土地供应增加过多。还有重要的一点是，政府发展规划摇摆不定，目前中小城市在密集出现这样的情况。

　　基于这样的认识，黄其森谈起了自己的“泰禾打法”：“泰禾做三、四线城市，不会像其他企业，一拿地，就三、四千亩的拿。我们也就是拿几百亩，再带一点商业。不为别的，就是因为这样快。

　　的确，越来越多的企业看中了“小盘快跑”的方式，以灵活应对市场变化。躲避风险是一个方面，在如何判断风险上，孟音认为，应该分为短期、中期、长期来利用不同指标判断。

　　短期风险应关注供求比指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。根据今年一季度数据，除绝大部分城市供需平衡，近期出现降价风波的杭州就处于供过于求状态，此外还有济南、南京、青岛、苏州。而深圳、贵阳、南宁、厦门等城市则呈现严重的供不应求。

　　中期风险应关注住宅库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。今年阶段性数据显示，长春、青岛、宁波、杭州等城市消化周期被拉长，出现供过于求迹象。另外，除北京、广州两个一线城市外，合肥、厦门也呈现供不应求。
　　土地消化周期则显示长期风险。二、三线城市近年来加大城区建设力度，土地供应大幅放量，导致土地消化周期显著高于一线城市。包括长春、杭州、大连、天津、哈尔滨、太原、南通、盐城、温州、鄂尔多斯（行情，问诊）、潍坊、临沂等城市在内，土地消化周期都在三年左右，而宁波、鄂尔多斯等城市更是供应显著过量。

　　在城市分化日趋严峻的预期下，一些消化周期过长的城市将调整企业的操盘能力。根据克而瑞监测数据，长春、沈阳、天津、济南、青岛、杭州、宁波、福州等8个重点城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒线。