房屋出租：房客要用税保护自己

   　 在目前“租售比”失衡的情况下，靠出租房产获得的回报只能说聊胜于无。因此很多人都不愿意在这块不大的蛋糕中再分一块去缴税。

    　事实上，房屋出租环节涉及到多个税种。汪蔚青介绍，各地在不动产出租方面的税收政策有比较大的差异，不动产性质不同，持有人不同，承担的税负也有很大的差异。

  　  按照上海市规定，个人出租商品房，统一按照5%综合征收率缴纳税金。在北京，如果出租的房屋是商铺，就涉及到营业税征收。2011年营业税起征点上调至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的综合征收率征税，北京是12%。如果月租低于营业额起征点，则不用缴纳营业税，只征收包含房产税、个人所得税的其他税种，北京征收率是7%。

 　   在没有指定综合征收率的地区，需要按租金收入12%缴纳房产税，1%-7%的城市维护建设税，教育费附加3%，地方教育费附加2%，堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%，然后按20%缴纳。

 　   这些七七八八加起来占到租金的两至三成，因此很少人愿意主动报税。在实际情况下，除非租客需要报账，房东才会去税务局代开发票，并且缴纳税金。

    　然而，房东在租赁环节避税，后果往往会让租客承担。在房产交易中心备案的租赁协议足以抵抗买卖协议，保障租客的利益。而出于避税理由，很少有中介会建议租赁双方去房地产交易中心登记备案，因此造成私下签署的租赁协议效力很弱，违约率很高。房东很容易任意抬价，或者在市场上涨时选择出售租赁中的房屋，租客缺乏安全感。

    　普通人觉得处理房屋出租的缴税问题很麻烦，而深谙税法的人却不这么认为，他们甚至会利用租赁协议以时间换空间的方式来降低房产交易中的营业税和个税。“持有不满5年的房产交易时，有些人为了规避营业税和个税，双方在签署房产买卖协议时，会先签署一份租赁协议，租期超过上家持有房产满5年的时间点，并且在房地产交易中心备案。因为按照我国合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。所以到了交易时间点，上家如果想跳价把房子卖给其他人，只要租客不同意，就无法实现。”汪蔚青说。