资金匹配

　　对于向棚户区和保障房放贷，此前已试验过金融债和与发改委合作的企业债，但是业界对国开行棚改专项债看好，认为是过去发债形式的一种替代，整体有利于降低融资成本。

　　2011年，国家发改委发文，为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，支持地方政府投融资平台和符合条件的企业发行债券，进行保障性住房建设。消息发布后，首开股份（行情，问诊）、信达地产（行情，问诊）、栖霞建设（行情，问诊）和保利地产随即宣布发行中期票据，投向旗下的保障房建设。四家公司总计发行额达120亿元。他们都在议案中宣布，融资所得会用于保障房项目建设。

　　资料显示，上述四家公司当时都已积极参与了各地的保障房建设。不过，几个企业发债没了下文。仅首开股份发行43亿中期票据，不久50亿私募债发行又成功获批。作为北京市大型国有企业首开集团的控股子公司，首开股份大量涉足北京土地一级开发和保障房建设。

　　当时中央收紧上市公司在股票和债券市场上的再融资。中信证券（行情，问诊）首席债券分析师邓海清表示，在这种背景下企业发债存在技术困难。他说：“地产企业的主体业务不能发债，靠单独项目又很难完成发债任务，一般还是通过地方政府城投公司平台去完成。”

　　而一家央企内部人士也对经济观察报透露，当时地方融资平台很火爆，地方政府抢着利用保障房概念融资，企业很难分一杯羹。而融资后到底有多少切实投入到保障房当中不得而知。

　　对比过去的企业债，邓海清认为国开行的专项债作用在三个方面：一是用国家信用代替地方政府信用，使得融资成本更低；二是中央加杠杆的方式，避免了地方城投债务增加和杠杆增加；三是专项债做到了资产和债务期限匹配。“因为保障性住房是定向购买，产权流转受限制。发行一两年的信托，3-5年的债券，都与这种资产的期限不匹配。现在国开行定向发行给邮储、社保基金，这些对象刚好就是需要久期的债务。”邓海清说。