“旧屋改造”地块强势回归

   　 从区域来看，仓山区坐上了今年的“头把交椅”，共成交土地1166.37亩；以往相对低调的晋安区板块，今年则有17幅土地的供应成绩，成交面积也在千亩左右。二者占据了今年福州供应总量的七成。台江、鼓楼则稍显乏力，台江区出让8幅地块，面积不足600亩，而鼓楼区只供应5幅地块，面积刚过100亩。

　　与以往相比，中心城区面积仅为十多亩的小面积地块也在不断增多。在鼓楼区供应的5幅地块中，面积最大的不足40亩，最小的仅6余亩。同样的情况也出现在台江区，除了旧屋改造地块外，区域土地面积几乎清一色在20亩左右。

  　  旧屋改造地块回归是今年福州土地市场不容忽视的一个亮点。近期，福州就接连推出宗地2013-42号共和路旧屋改造地块、2013-41号太平汀洲苍霞旧屋改造地块、2013-39号互爱巷旧屋区改造地块等“旧改”地块。

   　 而在2012年的13幅地块中，仅1幅涉及旧城改造。据记者统计，在2009年成功出让的31幅地块中，有13幅为旧改项目。2010年56幅出让地块中，22幅为旧改项目。在2011年的土地市场低潮期，旧改地块依旧过半。

 　   此外，虽然年末涉及住宅用途的土地供应有所增加，但纵观全年，45幅土地供应中，涉及住宅的土地也只有10幅，只占两成左右。而涉商的土地共36幅，占全面供应的八成。

    　房产专家江映辉分析，在楼市住宅调控的背景下，商业用地需求旺盛；而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主，与旧改、城建紧密相连的局面。

关键词2谨慎

近七成地块底价成交

    　今年3月初，福州市国土资源局挂出了今年第一次土地出让公告，其中01号地块就是位于桂湖温泉小镇的超300亩纯住宅用地。当时，共有5家竞买人申请参与竞买，最终经过31轮激烈角逐，融汇集团才以13.8亿元竞得该地块，楼面价3055元/平方米，溢价率65%。

    　桂湖地块为今年福州的土地市场迎来“开门红”。但同日随后出让的两幅商服地块却没有延续热度，均以底价成交。

　　可以说，“底价出让”贯穿了全年的土地出让市场。据统计，截至目前，已经出让的38幅地块中，以底价成交的土地就达到25幅，占比达65.79%。另外，还有7幅地块因没有开发商报名流挂，流挂率达16%。

  　  即便是现场竞价的地块，去年岁末多家公司抢地、轮番竞价的现象已不复存在。多数土地拍卖现场开发商拿地叫价都比较理性。业内人士分析，这可能和年初房地产市场释放出的严厉调控信号不无关系。

  　  此外，业内人士认为，土地竞买门槛提高让不少开发商望而却步。公告显示，今年不少地块对竞买人的要求越来越严苛，从此前一些特殊地块要求配建四星以上酒店开始，到如今需要引进国际高端酒店，显然“只求数量不求质量”的现象早已成过去式。

  　  例如，宗地2013-05号地块竞买人须为注册资金8亿元以上(含8亿元)，具有一级开发资质的上市房地产企业。竞买人应单独申请、独立开发，不得以挂靠方式竞买；同时竞买人(包括其控股子公司)须于境内特大城市(北上广深)开发完成单一的商业、写字楼总建筑面积不少于100万平方米，且自持并运营3年以上的上述物业的总建筑面积不少于16万平方米。如此高的门槛瞬间刷下了不少开发商。