好日子要结束的征兆在1990初期已经悄然发生，但是，当时百货业的许多人都认为发生的都是好事。城市出现了大规模的动迁潮，商品供应变得更加丰富，市场由垄断变成开放，百货公司都在大兴土木——建分店、盖大楼、并购甚至跨区域扩张，销售额更是出现了戏剧性的增长。

　　这一系列的好事最终演变成了坏事。按美国新城市主义的建设规划，在中国城市中，人口大量往郊区迁移，商业区与居住区被剥离，原有的城市中心地带的分布图被改变。这大大削减了百货公司地理位置带来的优势——过去，它们大多位于码头、交通要塞、旧城区，但在城市升级改造中其地理位置渐渐没落了，因地理位置带来的人气也一落千丈。

　　上海第五百货便是如此。成立于1951年的第五百货位于十六铺码头附近。那里曾经是上海的水上大门，通往南通、宁波的水路都从那里开始。除了附近的居民，从十六铺返回附近城市的人也总要在第五百货买了东西才离开。但在1990年代，陆路代替了水路，加之十六铺附近居民的搬迁，人气一落千丈的第五百货只好关门，将房产出租了事。

　　这一幕跟1950年代的美国何其相似。当时，美国出现了城市空心化潮流，造成了当地一批百货公司的关门。实际上，如果你回顾各个国家百货公司的发展历史，会发现它们的最初衰败都源于此。

　　在城镇化的过程中，土地价格也实现了翻天覆地的变化，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。而百货公司多以“联营”模式运作，其实质是由百货从业主方承租场地并统一管理，由品牌陈列销售货物，双方进行收益分成。百货的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营形成了障碍。另一方面，ZARA、H&M、MUJI等具有设计感、个性特征鲜明的中型店铺，具有更高的租金支付能力，为业主提供了联合几家此类品牌来替代百货的机会。

　　不得不说，百货公司也让人觉得越来越无趣了。它在1880年代是摆满货品的带顶棚走廊，在1940年代是出售各类商品的高楼大厦，然后，就一直没有太大的变化。