观点地产新媒体：您觉得从新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？从最近政府对房地产行业一系列的表态来看，您认为新一届政府对房地产行业今后的态度是什么？

　　刘海波：政府完成换届后，新一届领导班子相对很务实也很稳健。一种比较稳健、健康、长效的发展经济环境，一定是政府追求的目标。健康发展的房地产行业，更是政府所期望的。房地产行业这几年的调控，从一个好的方面来看，最大的好处就是生态和预期的改变。

　　以前我们拿地，都是采用“高地价、高投入、高回报”的三高模式，这是不可持续的。现在回过头来看一定要改过来，政府也希望地价能控制，现在地王一出来大家都很紧张。但这几年所谓的地王溢价率是很低的，超过百分之百的都很少，往年都是好几倍的溢价。

　　从2010年到现在的调控，已经改变了这种生态，这种三高不能继续下去。现在的房地产企业，包括上市公司，它的利润率大都在降低，有的公司甚至在10个点以内，这个利润率已经接近制造业了。当然相对来讲，地产价格还是高，但是和前几年动辄30%、50%的利润率来讲，已经降低了很多。所以，一个健康的行业、稳健的行业和企业，才能走得更远。

　　第二个是预期的改变。刚开始大家认为房价只能涨不能跌，从政府到金融机构，到开发商，甚至包括消费者，都觉得房价会一路上涨。但到了2006年、2007年就发现不是这么回事。2008年发生金融危机，房利美、房地美出现的问题，给大家当头一棒，大家觉得以前的方式不能再重复发生了。

　　接下来在2008年到2010年这三年的时间内则是矛盾阶段。2009年3月份出现一个小阳春，后来全年持续都很好，但2010年又开始了调控，这个时候就是有看涨的，也有看跌的，我们叫这个阶段为预期的矛盾交织期。当时我们看到很多企业的高管都认为没问题，但是银行和政府则认为价格是要往下降，消费者就更看不明白了。

　　到了2010年以后，尤其是2011年，这个预期又调转过来，大家觉得这个行业一定要稳健发展。所以现在对这个行业的生态预期是要健康稳健的发展，并且现在这个预期从政府到开发商，到金融机构，到终端消费者，大家看法基本一致。

　　所以我认为，在这种情况下，行业的生态和预期已经发生变化，这也有助于行业和企业向着好的方向发展。

　　观点地产新媒体：在这种生态和预期改变的情况下，目前政府又推出了新型城镇化的发展思路，那么光耀如何在这个过程中找到一种适合自己的发展道路？

　　刘海波：新型城镇化对光耀来讲，可能有几个层次的机会。

　　第一个还是我们现有的产品在高速城镇化过程中的复制。公司目前已经布局了三个经济区，可能以后还会往中西部走。比如说我们的光耀城、候鸟度假地、荷兰水乡、荷兰小城，这些在发达地区做得比较好的项目，我们以后就可以复制到其它区域。

　　另一方面，光耀目前在住宅的基础上也在做复合地产，比如说酒店，我们正在打造酒店产品线。酒店又跟我们的写字楼、购物中心配套，就是能跟综合体配合起来。

　　第三点，度假休闲类的高端产品，我们也有现成的产品。内地的很多地方是比较适合养老、养生的，而且老龄化程度也在增加，当地却没有这样的项目，那么我们就去填补空白。

　　还有一点就是资金优势，光耀目前在金融板块也有布局，未来这也会成为我们比较重要的战略支撑点。城镇化可能需要10年、20年，在这个过程中，我们也会更加具有国际视野，我们现在就有一个中美合资的设计公司，并且与几个主要国家做城市更新的机构都有联系，我们就可以把这些好东西带到内地。