观点地产新媒体：光耀在全国布局的过程中主要采用什么方式？获取项目的方式又有那些？

　　刘海波：光耀属于成长型中小房企，在对外布局中必须要做得很快。我们也做了一些研究，我们的周转大概是中国房地产百强企业均值的2到3倍，有些指标可能是4倍以上，就是我们周转非常快，也只有快，才能跟巨无霸房企进行竞争。

　　另一方面，光耀还以市场化的观点来紧紧把握客户的需求，把产品进行精益求精的研发，保证一推出来，一定是既叫好又叫座的产品，也只有通过这种方式才能快速滚动开发。在城市的任何区域，我们都有比较成熟的产品进行匹配。而在异地复制之后，我们的这些产品也能打动客户，就是无论在远郊、城市近郊还是城市的核心区，我们都有能够符合这个市场需求的产品与其匹配。

　　至于拓展项目的获取方式，我们采取收购、兼并等低成本高效率的运作模式。虽然这些项目的位置不由我们来选择，但是因为光耀有比较强的产品能力，我们还是都做出好产品来。

　　观点地产新媒体：在异地复制的过程中，光耀有没有考虑通过公开土地市场获取项目，或者参与旧城改造？

　　刘海波：在公开市场拿地我们做得还比较少，这还是和公司的发展阶段与实力有关。我们也在跟踪一些旧城改造项目，但是不会太多，因为要保持快速周转，有些项目如果守的时间太长，可能效果也不好。在旧改方面，我们也有一个案例，比如我们在深圳坪山的项目，总建面是50多万平方米，这个项目公司也跟踪了好几年，可能今年会开始动工。

　　像山东临沂的项目就是属于短平快的，债务关系能很快理清，我们只要有一个合理的启动资金，就能使项目进入正常的开发程序，这是一类。

　　第二类就是合作，比如有一家公司有地，但是他没有人才，没有产品，甚至没有资金，但这些因素我们都有，所以就能谈好合作，然后他占一定股份，我们全部运作，运作完以后就给他一定收益。目前这一种算是比较多的，我们自己叫协议出让。在这类项目中，我们的前提是要控股，至少是51%，这样来讲我们就能够更好地发挥自身的优势。

　　第三类就是与政府洽谈，符合政府的产业政策，公司目前也有几个项目在谈，比如说要做跟文化、创意相关。这类项目将集成很多跟文化创意有关的资源，甚至整个产业链都可以配齐，这样的项目政府肯定是欢迎的。

　　还有一类就是公开招拍挂的，这方面公司未来应该会考虑，而且我们也在所进入的这些城市观察过。我们也有专人在研究这些城市的市场情况，比如土地供应，每块地的楼面地价，溢价率，它的位置和周边项目的情况，所以不排除未来在我们实力更强的情况下，在一些最有发展潜力的城市去土地公开市场拿地。

　　当然公开拿地的方式还是跟公司的发展阶段有关系，现在一块地需要几个亿甚至是几十亿元，光耀暂时没有这个实力。所以在这种情况下，公司就要找到适合自己的拿地方式。

　　观点地产新媒体：光耀目前既然还属于全国布局的中间阶段，那么对资金的需求一定很大，相比上市公司的融资方式，光耀运用了较多的基金和信托，这些方式一方面可以表明公司拥有较强的融资能力，但由于国内信托、基金回报要求很高，过多的运用这些方式是否也会有一些风险？

　　刘海波：这几年在香港上市的公司，他们的融资相对会好一些，因为是公众公司，融资比较容易。光耀也在研究利用香港的融资资源。

　　就国内来讲，目前即使是上市公司也存在融资难的问题，毕竟现在股市的融资功能不那么强了，有很多上市公司也在用信托、基金，只不过大家的规模有多有少的问题。

　　光耀这两年正好是在高速扩张期，与和我们规模差不多的公司比起来，应该说对资金的要求更高。这样就需要算账，如果说融资成本高，那么对项目的运作能力就要提出更高的要求。但公司是绝不会做亏本生意，比如说信托、基金，他们的回报率要求较高；有的不仅基金不仅要求债权收益，还要债权收益。这样我们就需要算细账。怎么算呢？一个是我们的产品定位，从开始的策划阶段，就要把地块的价值分析透，然后在可操作的、约束的条件下，把项目的价值做到最大化。应该说光耀在运用信托和基金方面总体上问题不大，公司从2009年之后扩张这么快，一直都是缺钱的状态，但我们的基本面还是很健康的，公司可能在还债方面披露的信息不多，但事实胜于雄辩，我们没有说哪一笔款项是到期了无力偿还的。

　　虽然公司没有上市，但在融资和还款的能力确实是不错的。在对外方面，一些金融机构对光耀也比较信任，这么多年来一直是比较良性的运作，公司的基本面、项目的基本面都没问题，这些金融机构既然能把钱投给光耀，那就证明公司肯定是没问题的。对于光耀而言，我们也想做百年老店，不是说做一两年资金链断裂就倒掉了，我们绝对不可能做这样的事情。