沈建光：由于房地产税是向房屋持有人征收的税收，所以对房地产商并不造成直接影响。但有可能通过购房者持有房屋的成本改变购房预期，因此也会相应的打压投机投资性需求，或许对房地产商造成一定影响。但这也就恰恰意味着，房地产商应该顺应需求，建更多中小户型的住房，满足刚需与改善性需求，而这也与调控的初衷一致。

　　对于房价方面，房地产税的推出主要意义在于化解地方政府财政困境，而并非仅针对房价做出的调控政策。房价能否下降还需结合很多因素，包括房地产税的征收面积是多少，征收群体是存量房还是增量房，不动产登记制度能否切实推进，其他投资渠道是否畅通等等。如果配套措施得力，投资投机性需求会被极大压缩，中国房价只涨不跌的神话终会破灭。

　　观点地产新媒体：从广义上来看，货币超发与流动性泛滥被认为是房地产成交与房价上涨的推手，中国金融与货币政策是否需要调整？未来会维持怎样的政策基调？

　　沈建光：未来货币政策空间需要考虑经济增长情况、通胀情况以及全球量化放松的情况。从目前来看，由于实体经济运行仍令人担忧，且有可能超出决策层早前预期，而通胀仍然可控，未来货币政策可能会考虑降息。原因在于当前部分中小企业融资成本较高，如一年期基准贷款利率为6%，加上2.9%的PPI通缩，实际利率接近9%。

　　另外，当前存在大企业相对容易获得贷款，但未进行投资反而将钱通过信托等表外产品高价贷给小企业，造成了资金重复计算，也是当前流动性充裕而投资疲软的原因之一。而发达国家降息潮之下，也加大了资本流入的压力。当然，在降息的同时也可以加快利率市场化进程，继续提高存款利率上浮范围，进而加快金融改革进程。

　　观点地产新媒体：调控房地产的一个关键是金融控制，如收紧房企融资和购房贷款等，从现实情况分析，您觉得这些措施能起到多大作用？

　　沈建光：从购房者来看，我早前做过研究，中国的房价是豪宅不贵，陋室难求，低收入群体相对支付能力有限，而高端商品房相对于其购买者来讲泡沫并不严重。而中国居民购房的按揭比例低于发达国家，有三分之一的购房者采取现金支付。因此，限贷主要对一线城市的刚性需求影响较大，对高收入群体影响有限。

　　对开发商来讲，由于吸取了早前金融危机的经验，也更注重确保现金流的周转，避免再次出现2008-2009年的资金困境。同时，当前开发商融资渠道也在增加，信托、海外融资、房地产金融都提供了银行信贷融资以外的更多途径，因此，收紧房企信贷对开发商是有所影响，但可能小于从前。

　　未来政府应该通过增加土地供给和信贷供给来促进房地产供给，同时通过房产税控制投资需求来调控房地产，而非用控制房产的供给和限购来达到目的。

　　观点地产新媒体：房地产与金融的关系日益密切，在这种趋势下，企业应如何适应并寻求突破点？在您看来，未来房地产金融改革的方向是什么？

　　沈建光：中国房地产金融的发展前景也十分广阔，比如房地产信托投资基金(REITs)、按揭贷款证券化、私募房地产开发基金等。美国这方面发展比较早，也相对成熟，可以有很多金融产品借鉴，当然也要注意相关风险的防范。

　　观点地产新媒体：本届博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，您觉得中国房地产的“新力量”会体现在哪些方面？

　　沈建光：房地产行业发展与中国经济增长与结构转型密切相关，尤其在制造业产能过剩严重的情况下，是经济稳增长的重要支柱。房地产行业发展要结合经济转型的三个方面，即外需转向内需、投资转向消费、制造业转向服务业，在城镇化进程中成为新的增长点，同时促进这三大转型，成为“改革时代的地产新力量”。