突围
“先发”项目主动升级

　    面对着新兴综合体大军来势汹汹，福州原有的综合体，如仓山、台江万达广场，福州万象城和宝龙城市广场已然有所应对。

　    “实际上万达广场从一年多前就开始进行全面升级。”据万达商业管理福州区域公司人士介绍，万达刚入福州时，借助万达集团商业地产运作的经验，成功地解决了招商难的问题，并为福州首次引进了ZARA、HM等颇具人气的快时尚品牌。与此同时，福州万达广场还大力推广提袋式消费，改变了福州以往“商品销售”为主导的商业运营模式，这令万达广场在短期内就自成商圈。据介绍，台江万达开业前五天总客流量超过150万人次，平均每天超过30万人次，创造出中国商业史上的新纪录。

　    “通过三年发展，万达已经摸索出一套更加适应福州市场的定位和发展方式，并据此对现有商业品牌去芜存精。”万达商业管理福州区域公司人士告诉记者，万达广场从一年前开始大升级。比如，台江万达在政务中心入驻、CBD商圈形成后，精确定位为品质人士首选的生活体验中心。并根据这一定位进行品牌调整，主动对现有品牌升级，引进福建省首家美式快时尚品牌及一些国际二线品牌，用主力品牌带动中高端人气。与此同时，万达还对车场及外景、夜景进行全面改造，增强综合体的服务配套。仓山万达则定位为潮流时尚，在室外步行街针对其定位打造更多时尚餐饮，如酒吧、主题餐厅等等。目前两座万达广场在引进品牌上就出现了明显的差异化。除此之外，万达广场还加强整体营销推广，每月都会举办主题活动提升商业氛围。

　    在万达升级之时，福州另两大综合体项目福州万象城和宝龙城市广场也进行了改造。据了解，目前在宝龙的商业业态中，体验式消费占比已达到了50%。而福州万象城近期的商品在品牌和品质上也“焕然一新”。

　　“独立”项目主打特色牌

　    相对来说，泰禾广场在区域上有“独一”的特性，但这并不意味着没有竞争，而是更强的竞争。这是因为与商业综合体相伴的综合业态的进入与品牌意识的深入，打破了商业项目的区域界限。不过，泰禾广场似乎早已料到。

　    “泰禾广场在规划初期就意识到差异性是决定最终成败的关键因素。”泰禾集团副总裁朱进康认为，“尽管城市综合体总离不开商业、餐饮、娱乐、休闲等基本业态，但每种业态中都能找到自己可变、可控的因素，泰禾广场就是要确定自身的特色和比较优势。”

　    据了解，东二环泰禾广场(QQ群:221976620)将眼光放在了儿童身上，在规划中引进儿童乐园元素，打造与商业中心互动的4000㎡的儿童的主题乐园。此外，还引入下沉式的商业广场晚上打造成酒吧一条街，形成福州首个“不夜城”。除了这些配套商业设施外，在商品品牌上，亦强调独有性。据朱进康介绍，“泰禾广场中有30%的商品品牌是独有的。”

　    “以前商业对消费客群的划分往往很简单，区域、消费力是两大重要因素，但随着综合业态的深入，经营者与消费群已成为主动与被动的关系，而这种主动就是创造独有性。”业内人士林先生说，如果每一个综合体商品品牌相同、业态相同，那么消费者就会就近选择、就方便选择，而具有特色的综合体，则能够创造消费力，比如某个综合体餐饮店特别多，而且有其他地方没有的特色点，就会吸引食客前往；再比如说，某个综合体有好的商品品牌，它就会吸引那些对这个品牌感兴趣的人群。这就是为什么有些一线城市，一个很小的区域内有许多综合体，但家家都有生意的原因。