上海

  新开楼盘小幅加价 未来或现分化走势

  和北京、广州等城市相比，上海的商品房库存压力也许是最大的。截至3月10日，上海可供销售的新房总量达到880万平方米。但即便面对如此高的库存和“国五条”调控，上海的近日新开盘楼盘报价仍较前期有所上涨。

  刚需盘价格小幅上涨

  新浪乐居的调查显示，3月9日和3月10日两天上海共计有12个楼盘开盘，其中不少刚需楼盘的报价都较之前有小幅上涨。以青浦华新镇的恒文星尚 湾为例，售楼处3月1日的销售预计报价为14000元/平方米，但3月9日开盘的报价上涨至14500元/平方米。同样，鹏润伊顿公寓加推房源的报价也较 前期有600元/平方米的上涨。

  根据统计，3月9日和3月10日开盘的12个楼盘中，至少有一半楼盘的售楼处报价较前期有小幅上调。

  相比起一手房，二手房的价格上调幅度更为明显。

  酷房网的信息显示，很多楼盘在春节后挂牌的房源报价比之前上调了不少。如三林的浦发博园，春节前挂牌的14楼精装修两房公寓的报价是235万 元。而3月4日同一小区同一房型5楼的毛坯公寓价格达到250万元。闸北的新梅共和城的两房2月中下旬报价为300万元左右，而现在的报价普遍上升至 340万元。

  不过，上述新房和二手房价格上调是否具有普遍性，还有待进一步观察。

  中原地产研究总监宋会雍说，“国五条”出台后，二手房挂牌价格上涨和下跌的现象同时出现，不过所占的比例都较小。和二手房相比，新房价格普涨概 率更低。前期，他曾经组织过部分开发商进行座谈，其中包括上海地产行业的龙头企业。这些公司当场都表态，不会整体上调售价。他认为，按照座谈会的结果看， 多数楼盘不会大幅上调售价。

  成交面积环比上涨20.7%

  宋会雍说，无论是新房还是二手房，涨价能否成功，取决于成交量。新浪乐居在3月9日和3月10日对部分楼盘的现场调查显示，尽管部分楼盘价格小幅上涨，但购房者似乎尚能接受。

  以恒文星尚湾为例，该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。开盘当天，80多平方米户型就全部售出。鹏润伊顿公馆售楼处也反映，周末开盘主推的80平方米户型，已所剩不多。

  和黄上海楼盘御沁园公寓虽然每平方米售价18000元，比周边一些楼盘高出1000~1500元/平方米，且售卖的主要是140平方米以上的大户型，但依然卖得不错。该楼盘开盘当天总共推出的200多套房子，当日就只剩余二三十套。

  佑威地产市场研究部统计数据显示：今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面积为38.34万平方米，环比前周上涨6.9%，其中商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比前周上涨20.7%。

  开发商小幅上调售价却仍然热销，让人担心市场后期的价格走势。

  中房信研究总监薛建雄提供给《每日经济新闻》记者的一组刚性需求楼盘的价格调研数据显示，上海开发商目前的价格策略仍然是“小步快跑”，每次加价幅度都不大。

  不过，根据薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的楼盘成交价格对比，至少有一半以上的楼盘成交价涨幅超过10%，其中个别楼盘的价格涨幅甚至超过30%。

  大幅涨价可能性小

  虽然上海楼盘仍存价格上涨预期，但是部分楼盘价格上调的阻力也已显现。

  根据中房信的调研数据，在去年成交价格上涨幅度超过10%的公寓楼盘中，至少有七成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下滑，其中部分楼盘的成交量甚至较去年同期下滑了七成以上。

  薛建雄说，这一现象有两种原因，一是今年推出的房源数量不如去年多，二是市场接受程度因价格上调而下滑。

  相比之下，高端楼盘的成交则很少受到价格的影响，绝大部分价格较去年上浮的楼盘成交仍然保持活跃。

  以保利茉莉公馆为例，目前的平均成交价格较2012年第一季度上涨了14.3%，但成交量和成交套数比2012年增加了近一倍。另一成交价格较 去年同期大幅上涨的大华·河畔华城，虽然价格较去年同期上涨了11.9%，但成交套数和成交面积却由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套 4293平方米。

  宋会雍说，刚需楼盘和别墅楼盘涨价后两种截然不同的市场表现，预示着未来房价的趋势，即刚需楼盘的上涨价格空间将非常小，而别墅等改善需求的楼盘虽然价格上涨的空间会大一些，但不可能再出现大幅涨价的现象。