用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾,只会积累更多的问题,而不会有利于市场经济制度建立和扩大消费。
要想建立健康平稳发展的房地产市场,关键是要增加有效供给。而“国五条”的目的是打压和抑制需求,如果不把二手房交易放在增加供给里面,又怎么能增加供给?二手房是一手商品房供应不足时的一个重要补充,美国的二手房交易就远高于一手房交易。
“国五条”中有一个是用户籍制度来限制买房者的购房权利,而“十八大”在提到城镇化时强调要改变户籍制度。所以,“国五条”并不是完全按照“十八大”精神办事。另外,“十八大”二中全会特别强调,政府要减少对微观经济的干预,而实际上国务院仍然在不断加强这种干预,在这样的条件下,我们很难看到城镇化在未来能取得更大的实质性进展。
人的城镇化
过去推动中国经济高速增长的三大动能人口红利、改革开放和全球化在逐渐减弱,城镇化被寄予厚望,被认为是未来十几年中国经济发展的动力。
一提到城镇化,很多人会认为它就是房地产化,这是个错误的理解。我认为,城镇化最重要的是人的城镇化,而不是居住的城镇化。当然,在中国城镇化里面也包括了居住的城镇化,所以房地产市场一定会受到城镇化的影响,但关键的还是人的城镇化。
按照国际上通行的城镇化衡量标准,城镇化不是指你住在城市,而是指就业与收入来自于城市。所以我们看到,在欧美就业统计中会区分农业就业和非农就业。如果你的就业是来自于城市,即使你住在农村,你的劳动生产活动也算在第三产业或第二产业里面。但在中国不一样,居住地和就业往往是连在一起的,因为我们不能随便到农村购买土地,中国的土地制度导致城镇化和居住城镇化是连在一起的。
现在有很多农民工的劳动就业已经在城市,但是他的劳动保障、财产权利和人身权利还在农村,他的土地和宅基地还在农村,如果这些问题得不到解决的话,这种城镇化就是“伪城镇化”。中国目前第一产业的劳动就业比例依然很高,接近40%,但它创造的GDP却只有10%,存在严重的不对称。所以,人的城镇化关键是要解决就业,即你的收入来源于城镇化,而不管你是否居住在城市。
我们都知道美国的卡特总统,他的居住地在农村,但他的劳动就业不在农村,他获得的收入来源不在农村。所以,美国的城镇化和中国的城镇化有很大的不同,中国“伪城镇化”的结果就是,城镇化和农村的土地制度相联系,使得在城市就业的人必须居住在城市。
大城市之辩
北京虽然实施着严格的户籍限制,但依然有大量的人涌向北京,到底是什么因素导致了这种人口的流动呢?
一般而言,垄断资源在哪里,哪里就一定会成为发达城市。北京不仅是政治权力中心,还集中了全国最好的医院、最好的大学,所以,北京自然成为对所有人都极具吸引力的城市。
在北京2020年的规划中,预计2020年北京的人口是1800万,土地供应目标也是按照这一人口目标划拨的,而北京的实际人口现在已经超过了2500万,北京吸引人口的能力和它容纳土地是不匹配的。世界各国的首都几乎都是这样的情况,东京有将近3500万人,韩国的首尔、俄罗斯的莫斯科和印度的孟买等都集中了众多的人口,这些地方的就业和创造财富的机会多,吸引人口的能力自然也强。
那么,如何解决大城市人口膨胀与土地约束之间的矛盾呢?纽约采用了高房价的方法,当一些人不能承受纽约的高房价时,他们就会选择在纽约之外的地区居住,高房价抵御了市场经济条件下完全自由的人员进入。但在中国似乎正相反,中国政府希望房价越低越好,这反而容易让更多的人进入城市,使得一些城市扩大到无法忍受的地步。