近几年，社会各界对土地管理制度改革的呼声日趋强烈。一方面，房价高涨，民众压力巨大，认为土地供应不足是造成此问题的一个原因。另一方面，一些地方政府在征地拆迁中的强势行为引发了一系列令人触目惊心的社会事件，激化了社会矛盾。即使中央出台了一系列调控房价和约束地方政府行为的措施，但是上述现象并无根本好转，甚至越演越烈。这推动社会形成了一个共识：土地管理制度必须进行改革。

　　现有自发改革的要害

　　面对压力，国土资源部提出了改革思路。去年11月，相关负责人在公开场合曾强调，土地管理制度改革是一个系统工程，主要将从现行土地用途管理制度的深化完善，土地的资产、资本管理与价税费制度的协调改革，进行土地空间转换的征地制度改革和集体建设用地制度改革，以及加快土地权益保护这四个方面来推进。

　　这种改革迹象也正在出现。北京市副市长陈刚在今年北京“两会”上披露，北京将在土地管理制度方面做出重大改革，主旨是允许列入城市发展规划范围的农村建设用地不经过政府征地、拆迁途径而转变为城市建设用地，使土地的所有权仍然掌握在农民集体手中，保障农民的土地权益。

　　北京的改革还仅是设想，而广东深圳已推行的土地管理制度改革，虽然出台了一系列政策，实际上真正具有改革意义的是两项：一项是在城市更新中原集体经济组织（即城中村，由于深圳全域土地一次性转为国有，这些土地所有权属国有，由原集体经济组织占有使用）可以保留大部分的土地权利，自行开发或者与合作者协作开发，收益归己；另一项是，原集体经济组织的合法工业用地可申请进入市场流通，由于作为工业用地流通，实际并无吸引力，估计未来将允许它们转变用途来流转。

　　仔细来看，南北两方的改革方案是有区别的，北京改革思路的重点在于允许集体建设用地不改变所有权性质，农民和集体凭借拥有的使用权与所有权，参与城市规划实施带来的土地增值收益；深圳全域范围内的土地所有权早已归国家，但允许原集体经济组织享有当前实际占用的建设用地的规划收益。

　　两地方案差别的根源其实与两市的实际情况有关。北京征地成本高，尤其是涉及集体建设用地部分，成本更高。另外政治上的压力导致政府不敢轻易使用强制力，谈判周期长，土地供应计划完成难度大。而深圳是已经没有外扩空间，只能通过城市更新与存量土地再次入市，来获得发展空间。

　　揭开表面差别，会发现一致的改革要点：在城市规划实施过程中，原土地使用者能否凭借其现有的土地权利作为土地收益分配的参与者，甚至是主导者。在国家层级并无硬性改革规定的背景下，北京和深圳之类的地方自发要求进行的改革，更多是从制度变迁后增加收益的角度来考虑。也就是说，前一个制度的运行成本越来越高，收益渐低，而改革会产生良好的收益预期。