营东新城、沿海产业基地都是近几年营口市重点规划的城市开发建设区域，随着其开发进程的深入，诸如万科、保利、恒大等房企大鳄都纷至沓来，一时间，买房与卖地风行营口。不过，现在的营口房地产业，已不见旧日盛景。

　　今年冬天，营口比往年更冷一些。

　　营东新城里那些宽阔的马路看起来也格外空荡——这里鲜有车辆通过，马路两边到处是修葺一半的楼房，有些地方甚至是根据土地沿线画了个圈，没有任何动工痕迹。即使是周末，在当地一些楼盘的看房者也寥寥无几，那些号称已经售罄和竣工的小区也是冷冷清清。

　　沿海产业基地也是如此，“你去沿海产业基地看完房子，要是没车，你连打车回来的可能都很小。”营口居民王永强说。

　　营东新城、沿海产业基地都是近几年营口市重点规划的城市开发建设区域，随着其开发进程的深入，诸如万科、保利、恒大(论坛)等房企大鳄都纷至沓来，一时间，买房与卖地风行营口。不过，现在的营口房地产业，已不见旧日盛景。

　　最近，一些全国性房企营口项目的负责人，但凡私下聚会时聊起营口房地产业，都会忧心忡忡。本报获得的一份营口房地产市场调研报告显示，2012年，营口市42个重点项目未来潜在供应达到1362.67万平米，若以2011年市区现有销售速度(年销售量200万平米)，大概需要6-7年时间。一位东北开发商透露，作为整个辽宁房地产泡沫最为严重的城市，营口的存量需要六七年时间消化的说法都是保守估计，可能还不止这个数。营口不乏动辄上百万平米的大盘，但有的项目一个月只能卖十几套。“开发量很大，但人气没跟上，没有新的产业，商业过不来，生活不便，前不着村后不着店，冷冷清清。甚至新的商业免三年五年房租都无法把商家吸引过来，因为如果没有人气，商家是不敢冒此风险的。”这位开发商说。

　　营口一家房屋中介的工作人员估计，把市区现有的大约50万人口全部搬到沿海产业基地，都还有好多房子消化不完。

　　在营口市住房和城乡规划建设委员会副主任葛树忠看来，营口楼市并没有滞销情况，部分开发商楼盘问题系市场行为，与营口楼市没有任何关系。

　　营口是“中国唯一一个可以看到夕阳坠海的城市”，也是位于沈阳和大连中间的滨海三线城市，这座城市的目标是成为一座拥有百万人口的旅游大城市，在这个目标还未完全实现之前，它却无心插柳地成为了中国房地产泡沫的新焦点。

馅饼与陷阱

　　一位在全国知名房企营口项目的负责人记得，他们去年在营口注册公司时，营口市区土地已所剩无几，他们拿下的是最后一块沿海地块。

　　在营口，拿地高潮出现在2009年，这一年7月，“辽宁沿海经济带”被国务院确定为国家级经济发展战略，营口位列其中。

　　此时的营口，GDP已经连续5年排名辽宁省第一，工业强市和人口旅游大市已经开始萦绕这座城市。

　　营口各区都开始陆续出台一些刺激地产政策，比如营口站前区，自2009年1月1日起在站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经审核后给予项目贷款贴息；比如沿海产业基地针对外地人购房的优惠政策——购房送户口，给予在沿海产业基地就业的人员医疗、教育等优先支持。

　　这些政策的“诱惑”下，营口的房地产开发进入高速时期。2009年、2010年两年累计商品房施工面积高达3014万平方米，增幅达80%左右。2010年，营口房地产投资占到当地GDP总量的17.9%。2011年同样是一个高速增长年，房地产施工面积是2830万平方米，其中新开工面积是1495万平方米，而销售面积是613万平方米，销售额233亿元。2012年，新开工速度比2011年有所放缓，但总量依然很大，全市新开工商品房940万套，新增批复500万套，当年销售完成640万套。

　　房地产开发的兴盛无疑给营口市带来了很多的钱。营口主要的市级城投平台——营口市城市建设投资发展有限公司的一份资料显示，2010年，该公司约1.59　平方公里土地的开发整理投入成本3.78亿元，而土地出让收入为31.97亿元。这份资料提到，“截至2010年末，公司拥有可供开发的土地约20平方公里，保守按照1000元/平方米的出让价格进行估算，可获得土地出让收入约200亿元。”

　　2010年营口市预算体系中可支配收入合计3964705万元，其中基金收入占比高达61.05%。2008~2010年，营口市基金收入飞速增长，年均复合增长率达到126.40%，2010年达到2420636万元。基金收入增长主要源自政府土地出让收入的增长，营口市基金收入中土地出让收入占比70%左右。

　　接近营口市委办人士介绍，作为人口较少的辽宁省三线城市，营口的房地产业虽然启动迟但发展很快，目前主城区范围可供土地已经几乎没有。