规避“溢价率”调控

　　相比地价涨幅，“地王”和“溢价率”作为土地市场热度的重要信号，更受国土部重视，国土部亦要求，各地把单价或者总价地王地块，溢价率超过50%的地块上报。

　　江苏国土厅的一位人士也向记者介绍，作为房地产用地调控的主管部门，国土部对三个指标非常敏感，一个是地王地块，包括单价地王和总价地王；一个是溢价率超过50%的地块；一个是流标、流拍地块。

　　“在楼市逐渐转好之后，土地市场自去年三季度开始逐渐转好，地方政府也开始加大供地力度，尤其是优质地块的供给，流标、流拍地块减少了，与此同时，高溢价的地块的数量和频次也随之增加。”张大伟如是说。

　　或因为此，“地王”和“溢价率”作为土地市场热度的在重要信号，成为国土部重点督办对象，国土部要求各地把地王地块或者溢价率超过50%的所谓“异常交易地块”上报。

　　“监管层比较看重单价地王，不过在2012年的土地市场上，单价地王出现的数量和频次并不明显，”江苏国土厅的一位相关人士介绍，按照楼面地价创历史新高的标准计算，地王地块数量较少，而且，“地王”地块更多是源于地块的区域优势等价值明显，地价面积也较小，对整个土地市场的影响不大。

　　另外，上述人士解释，对于地方政府来说，规避“地王”的措施很多，也相对容易。“可以通过地块弄大一点、调整容积率或者一块优质的宅地搭配很多商业办公用地以及不优质的地块捆绑出售，从而摊平地价。”

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生认为，溢价率和实际地价水平毫无关联，虽然“地王”、“高溢价率”地块名义上减少了，但是地价成本依然在不断上涨。异常交易地块是可以通过抬高底价、调整土地出让方式(限地价竞配保障房、公共设施、好地差地捆绑出售等)化解、拉低的。

　　相比之下，让地方政府感受更为明显的是50%的溢价率“红线”。

　　“一旦溢价率连续三次超过50%，就要向上级单位汇报，解释原因，并可能被问责。”上述江苏省国土厅有关人士向记者介绍，也正因此，一旦连续出现两宗溢价率超过50%，地方就要考虑暂停出售，研究创新土地出让方式，以免被上级调查、问责。

　　以北京为例，经记者不完全统计，去年北京有12宗地被暂停出让，其中，继9月份通州台湖镇两地块，一个以88%的溢价率出让，一个以122%的溢价率出让后，北京国土局即宣布暂停十宗地块的出让。

　　“要不就先推一个溢价率低的差地，再推一个溢价率高的好地，避免连续的高溢价地块，避免问责”，上述江苏省国土厅有关人士解释，“但是溢价率频次出现多了，也很难交差。”在国土部看来，溢价率高说明地方政府不了解当地的土地市场，对底价评估过低，没有很好的参与宏观调控。