被“平均”的地价 揭秘低地价

　　刘简

　　为什么官方的数据总与市场的感受不同？

　　日前，国土部发布《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果》(下称“报告”)显示，2012年末，全国105个主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、 住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分别上涨3.34%、2.26%、2.70%。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松强调，去年的地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低。

　　然而，据记者采访多位房地产企业人士，均表示他们的感受是目前主要城市地价越来越高。来自民间统计机构——中国指数研究院[微博]的研究报告指出：北京2012年的住宅用地楼面均价较2011年上涨了27%，达到每平米6484元；上海同期的住宅用地楼面均价上涨了25%，达到每平米4982元。

　　一位接近国土部的专家表示，虽然二三线城市地价涨幅较小，但是整体都是小幅上涨的趋势，而且2012年前三季度各地成交土地规模并不大，都集中在第四季度，而第四季度正是全国地价上涨的时期。如果要计算出来住宅用地全年同比涨幅只有2.26%的数据，那必然需要有地价下降的城市。国土部统计出来的数据必然是各个城市和各类土地平均之后的数据，而这样的数据并不具有说服力。

　　重点城市未单列

　　上海良玉投资有限公司总经理郭玉良表示，或源于统计口径的差异，根据用途划分，工业地价的价格较低，平均地价中被供给总量较高的工业用地价格拉低；另一方面，住宅地价中，低价或者免费供的保障房用地或被算进去，拉低整体价格。

　　单独从住宅地价来看，郭玉良介绍，一方面，低价或者免费供的保障房用地或被算进去，拉低整体价格；另一方面，目前各地土地市场的热度不一，一线城市好于二线，二线又好于三四线城市，一线城市的住宅地价也存在被平均。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉本报记者，从2012年房地产相关数据来看，成交量涨了，房价涨了，但是上市房企公布的业绩却显示，利润率下降了，其中的主要原因就是地价购置成本在不断上涨。

　　赵松在上述“报告”发布会上介绍，地价的同比增速放缓，年度涨幅也处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年。

　　郭玉良提醒，从实际感受来说，检测的地价数据似乎存在一些统计口径的差异，比如住宅地价放缓，这两年大力推的保障房用地地价是否被列为住宅地价的统计口径中，从而拉低整体涨幅。

　　郭玉良介绍，地价和楼市以及土地供应的稀缺程度息息相关，相比之下，一、二、三、四线城市的地价涨幅将呈现逐级递减的趋势，一线城市的住宅地价或许被平均。

　　记者注意到，和2011年发布地价数据不同的是，重点检测城市的地价水平并未被单列。

　　赵松表示，2012年全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值；仅有两宗“地王”地块；与此同时，2012年全年上报异常交易地块275宗，较去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上报异常交易地块平均溢价率同比降低了30%。

　　“依然存在统计口径过严的情况”，以“地王”为例，北京中原地产市场总监张大伟介绍，国土部认定的“地王”仅指单价创历史新高，刨除了区域单价或者总价地王，也剔除了当年“地王”等。