解读 降低购买门槛

　　所谓豪宅，在人们的印象中，应该是位于高级地段，拥有独一无二的景观，建筑奢华，同时住户可以享有尊贵与私密的住宅。而根据福州的标准，普通商品住房应同时满足三个条件：一是住宅小区容积率在1.0以上；二是单套建筑面积不高于144m；三是实际成交总价款低于或等于200万元/套。就此标准，只其中之一超标就可称为豪宅。

　　业内人士林先生表示，“许多项目热衷将项目与豪宅挂钩，是为了用豪宅概念提升楼盘档次，突出其稀缺的地段和齐全的配套，给购房者以高品质的印象。”一市区大户型营销经理告诉记者，“市区项目的购买者大多是改善型客群，要将房子换成更好更大的，豪宅就是梦想的居所。所以‘MINI豪宅’、‘微豪宅’中的‘豪宅’二字很容易引起他们的注意。”

　　而不管是印象中的豪宅，还是定义中的豪宅，其高昂的房价都不是一般购房者可以负荷的。因此，加“微”则更多是为了降低项目购买门槛。

　　以保利香槟国际(QQ群:173609942)以及融信澜郡(QQ群:241088915)为例，项目面积最大有160多平方米，总价最高近300万元。市区高端项目以这样的面积和价格，目前多数购房者基本都难以承受。而微豪宅所针对的户型面积大多不超过80平方米，总价最低才65万元起，在突出产品舒适度的同时，控制总价提高市场接受度。“这就告诉购房者总价没有想象中的那么昂贵，购房门槛不高，更加符合他们的心理预期。拉近了一般购房者和豪宅之间的距离，让更多人能够负担，扩大了项目的客群。”

细分市场 精准定位

　　目前市区在售楼盘大多以高端豪宅项目见长，动辄面积段在120m以上，让大多数有意愿在市区改善居住环境的客户难以下手。

　　林先生表示，“能够承受高端项目的客群数量不多，而在这么多市区高端盘的抢占竞争下，这类客群更显有限。”因此，就有市区项目开发商认识到不能一味扎堆在高端市场，与其拼个你死我活，不如精准定位，分化开来拉动客户。将目光投向另一部分尚未被挖掘的客群。

　　实际上，在高端客群和刚需之间，所谓的改善型需求跨度非常大。如何对不同类型的改善型产品进行细分和定位，直接关系到目标客群的心理认同。而“迷你豪宅”、“微豪宅”等项目就进一步细分住宅市场。

　　有业内人士认为，一般这类项目的客群多是父母在市区有房的年轻人，想在父母的老房子附近买个不大的户型自住；或者是在市区有房子的中年人为父母购置一套市区的房子，方便照料。而这种“微豪宅”的定位相对较为准确，也符合这部分客群的心理需求。既能享受到豪宅的配置，获得较高的居住舒适度，最重要的是价格也不棘手。

　　就目前市场而言，有这样需求的人群亦不在少数。因此这个概念一经提出，也会进入到一个快速发展的阶段，进一步面向大众化、面向中等收入的改善群体。