分析
    改善需求入市开发商把握时机

    　从4月份开始，福州住宅的成交量开始逐步提升，而改善型人群的入市带来了市场的真正回暖。为此，在现阶段，开发商把代表整个项目品质的“楼王”产品推出，以期在市场上获得更多客源。

    　“开发商的推盘节奏也大多以楼盘自身的节点进行考虑，以产品的品质来吸引高端客户。”世欧地产营销总监苏小斌表示，由于今年春节过后的一两个月，市场表现不尽如人意，为此，开发商为了提高成交速度，以刚需产品来主打市场，最先拿出来销售的一般都是户型相对较小、总价相对较低的产品，在先期成交有了一定的基础和客源之后，再把大户型产品拿出来消化。这也体现了开发商的推盘策略，不仅提高了成交量也促进了楼盘品质得以认可。“楼王应该都是项目中的稀缺产品，而消费群体一般都是具有一定经济基础，因此升值空间和投资价值高。”苏小斌认为，高端客户群资金雄厚，受政策影响较小。一旦楼市走弱，高端物业具有抗跌性，其保值性也使得这类产品近期成为楼市投资客的关注对象。因此，针对目前改善人群的大量入市，“楼王”选择密集上市。

    　立丹行总经理林晨曦认为，“楼王”推售时机主要是取决于项目整体推盘思路，比如说有些项目需要在销售中期提升项目档次与形象，吸引市场更多的高端客户关注而推出“楼王”产品，进而提升项目认可度；也有些项目因为目前手头上已经蓄积了很大一批高端客户，需要推售“楼王”产品满足意向客户需求，避免客户流失。而在项目销售后期推售“楼王”产品更多是希望通过项目前期的热销，提升市场对项目的认知认可度，进而实现“楼王”产品的利润最大化。

   　 撬动需求关键看产品品质

   　 随着一系列刚需利好政策的放松，观望许久的刚需由于自身需求所迫已然纷纷入市，而随着小户型房源热销售罄，大户型房源随之入市，对于改善型群体来说，必然会选择合适的时机出手。

  　  “楼王产品普遍都拥有普通住宅无法比拟的地段、环境等优势，所以在如今的市场环境下，产品细节是第一位的，产品细节能充分体现楼王品质，尤其楼王产品的竞争力。”苏小斌表示，楼王产品主要针对的买家通常具有较丰富的置业经验，他们买楼时头脑冷静，对楼盘的各项优劣也会进行较为透彻的分析，更加注重房子间隔的实用性、功能分区的合理性、景观朝向等，对细节之处都有相当的讲究。“对于高端购房群体来说，购买力并不是问题，购房的需求也较为容易被好的产品所激发，从一定意义上来讲，目前市场好的产品始终供小于求，所以楼王的市场表现如何，关键还是看产品本身。”

    　“楼王产品前景跟楼王的品质以及对应的售价有很大关系，整体来说，应该会越来越好。”林晨曦分析道，在目前市场背景下，市场还是趋于利好方向发展，以往严厉打压的高端产品也出现回暖态势，部分高端客户也择机入市，而他们择机入市与这些市场推售的“楼王”产品品质以及售价有直接关系，价值超越价格，那么毫无疑问，“楼王”产品也有可能形成市场热销，反之滞销也很正常，当然这必须排除开发商对这些“楼王”产品高定价惜售策略。