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赵汉忠:星浩资本 会开发的基金

海西房产网 发布时间:2012.07.09 来源:海西房产网

导语:8月8-11日,2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开,围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”,我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等,并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
标签:   赵汉忠

    严格来讲,目前国内房地产私募资金正处于快速成长的阶段。最初都是一些国外基金在国内市场进行投资,他们大部分是纯粹投资型的基金,在境外进行募资,再到中国进行投资

    在这过程中,他们也遇到很大的障碍,首先对中国房地产市场不甚了解,其次投资还与开发有关系,国外的基金缺乏开发环节的能力支撑。中国市场与美国不一样,在美国开发商和投资商是分离的,但在中国往往开发商和投资商为一体。所以这些国外基金还面临地产开发的难题,或者特别依附于了解中国地产市场并具有开发能力的公司。目前就有非常多的国外基金和万科、中海、金地等传统意义上的房企合作。

    当然,这当中也存在一个问题,地产公司本身也是个投资商,最好的项目都是宁愿自己做,只有素质稍差的项目或是风险偏大的项目才会寻求合作。

    房地产私募基金目前还处于初级发展阶段,所以真正做得好的基金并不是很多,星浩资本在这里面表现比较突出第一是规模,第二是模式。星浩基金的定位为一只有开发能力和商业管理、运营能力的私募基金。

    我们有自己的募资渠道,和投资能力,这与新加坡的凯德置地、美国的铁狮门很类似。我觉得在中国目前这种情况下,这也是非常符合中国的国情的一种商业模式。

    星浩资本目前走的这条路,还是源于我们对中国地产市场的了解,包括我们对中国民间资本市场的了解。

    观点地产新媒体:不过相较于纯粹投资型的基金,还是很多人认为您们更像是一家开发商,对此您又是怎么看的?

    赵汉忠:从严格定义来讲,我们是一只具有开发能力和商业运营能力的基金。因此,从本质上来说,这种商业模式下组建团队和商业运营的复杂程度,比纯粹的私募投资机构要更加复杂,更难以驾驭。

    其次,尽管说投资型的基金形式很好,但实际上在四五年以内,也会遇到很大的挑战。另外,和地产商联合起来做基金的模式,这也有天生的难题:一是关联交易,二是地产商本身也是个投资商,在利益安排上和基金投资者存在一定的冲突,这对投资者特别是LP,是一种风险。

    观点地产新媒体:是否可以理解为,星浩资本的模式很好地解决了利益输送的问题?

    赵汉忠:是的,我们可以完全做到为LP服务,完成整个基金的价值链。我们在整个价值链过程中,没有利益的冲突。

    观点地产新媒体:这是否也是目前由开发商主导的地产基金面临的最大通病?

    赵汉忠:利益分配问题是这种模式遇到的重大问题。开发商旗下项目的发展资金来源,一部分是自有资金,还有一部分基金。但往往看到最好的项目,企业都会倾向于自己持有看到有点风险的项目就找基金合作共同投资。在人员安排上,企业也会倾向于首先把那些精兵强将配置在自己的项目上。

    但这样,企业就很难得到所有LP的信任,所以这也阻碍了一些这类商业模式的基金发展。

    观点地产新媒体:目前星浩资本有四个项目同时在开发,发展速度也比较快,那么接下来是否还会考虑继续拿地?项目的挑选有什么标准?

    赵汉忠:今年我们至少会拿一两个项目,体量规模预计在50万平方米左右,还是聚焦在长江三角洲。

    我们有个战略,重点投资长三角、珠三角及环渤海。但是由于中国土地市场并非是一个完全市场化的范畴,因此这三个核心区域不见得会有符合星浩资本投资标准的项目地块。

    所以,我们在战略上还会兼顾发达区域的省会城市。GDP能够在3000亿以上,人口、教育、文化资源相对集中的省会城市都可以是我们的投资区域;如果是三、四线城市,我们希望它的GDP达到2000亿,如南通。

    我们希望项目的覆盖面最好是一、二、三线城市。如果有一些城市我们认为比较好,GDP比较高的城市,我们就可以做机会型的投资,如长三角就的常州、张家港等。

    观点地产新媒体:像星光耀这类商业综合体,大概什么时候能真正看到回报?

    赵汉忠:五年回报就出来了。从拿地以后三年,一些商业项目就可以开始运营,然后再培育一两年,将一些销售型的物业卖掉,而持有型的物业是保险公司、社保基金等安全资本很好的投资对象。商业地产的投资和退出,首先需要把它培育好,只有让购买者觉得这里人气很旺,未来的成长率很高,他们才会愿意去买。如果商业经营不好,只是盖一座楼出来,这样很难实现溢价。

    除了现有基金产品之外,我们也可能会再发一只商业持有基金,找到那些愿意长期持有商业物业并获取稳定回报的机构投资者。如果中国将来开放了REITs,这就更方便了。

    观点地产新媒体:把项目卖掉是星浩基金的退出方式?

    赵汉忠:项目资产必须变现,因为我们最后还给LP的东西,还是货币。当然,我们也可以考虑发售商业转持基金来置入公司当前的项目商业物业资产,并做更长期的培育,使其充分释放商业利润,以获取更高的商业价值和投资者回报。

    观点地产新媒体:目前城市综合体是商业地产的主流发展趋势,不少企业都纷纷表示要进军商业综合体,那么与之相比,星光耀项目在产品和运营方面有何竞争优势?

    赵汉忠:很多人都说要建商业综合体,但放眼全国,真正做成功的商业综合体并不多。从目前来说,大家公认做得不错的是万达。

    除了一个MALL,还有万达公馆、办公楼等等各种业态,但是万达持有的只是MALL。万达的增长水平和总资产规模其实已经超过万科,而且它只花了十几年的时间,这说明万达的模式是非常成功的。

    其实城市综合体的开发对企业的能力要求很高。首先要求有非常大的资金投入,这是很多小地产商做不到的。其次,城市综合体的开发比单纯的房地产开发复杂很多。没有充分的团队储备是做不到的。

    单从产品而言,我们要好好学习万达,学习他们怎样把商业、办公楼、酒店、住宅产品做好,从而很好的把快速销售类产品和持有的优质资产结合起来。

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