楼市的未来不会再有“阿猫阿狗都做房地产都赚钱”的独特景象了，更不会有2009年那样波澜壮阔的大牛市行情了。未来将会长期维持典型的结构性行情、震荡式发展。

　　所谓的结构性行情就是好的项目、好的产品仍然会取得市场的认可和不俗的业绩，差的项目和产品可能面临被收购，公司也将被破产或者重组。呈现冰火两重天。

　　具体讲，每年可能会有1-2波较好的交易机会，今年上半年楼市反复在确认政策底部，一直到6月份政策底部确认后才转暖，预计6-8月是一次行情，年底如果众多开发商缴械投降，大幅度促销，11-12月份也将又一波行情。随着楼市调控政策的稳定以及市场预期的稳定，购房者的购买心理必然趋于成熟和稳定，明年开始每年的3-5月份和10-12月份将会呈现较好的市场行情。年初将会是刚需主导，年底将会是改善性需求为主。

　　量价变化上，本人估计，今年楼市总成交量一二线城市预计同比萎缩30%左右，三四线城市预计同比萎缩20%左右；成交价格上一二线城市预计同比下跌20%左右，三四线城市预计同比下跌10%左右。今年的量价下挫是比较大的，明年及以后量价将逐步维持稳定或者小幅度震荡，楼市完全回归到买方市场的理性状态。

　　该不该买房？什么时间买房？我认为，真正需要房子居住、改善居住条件或者实现人生理想，具备不做房奴的购买力，什么时间买都是合理的。局部的价格肯定会有大幅度的波动，但是你能等到吗？你能买得到吗？你需要那样的房子吗？有需求、有购买力而不出手，其实钱放在手里也是毫无价值或者等着贬值，并不是理智的购买心理和聪明的决策。开发商不要有赌博的心态，购房者更不该有赌博的心态，楼市理性回归包括了价格回归，更包括了开发商和购房者的市场预期和购房者购买心态的回归。

　　至于楼市是合理回归还是回归合理？目前看，的确是走在合理回归的道路上，量价、预期以及心理因素都在逐渐的稳定和成熟，楼市整体上理性代替了过去的疯狂，合理回归代替了过去的畸形膨胀。本来就该如此！能否回归合理价格呢？按照国际通行的标准，房价收入比3-6倍或者租售比1:300-1:200之间才是合理的，但是中国楼市回归到合理水平确实不是一蹴能救的，因为楼市对国民经济整体的影响太大，只能以时间换空间，通过居民收入的不断增长，不断接近或者达到国际普遍的、合理的价格水平上。

　　随着中国市场经济的完善和成熟，这一天一定会到来。但是千万不要“刻舟求剑”，等到这一天再买房！