强制回购

　　目前，正在起草的《基本住房保障条例》除去对保障性住房的定义、功能、法律地位等进行原则性的规定外，将对保障性住房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行规定。

　　对于购置型保障性住房的再上市交易问题，《基本住房保障条例》拟规定这类保障性住房再上市交易，必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。至于具体的操作办法，将会留给地方结合本地实际情况操作的空间，但总的原则仍是消除保障性住房的牟利空间。

　　“这主要是针对经济适用房。”前述参与“条例”起草工作的权威人士向记者表示。目前，经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值收益等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。

　　中国房地产协会会长、原建设部副部长刘志峰也注意到了这一问题，他表示，可以通过地方政府和个人共同持有购置型保障性住房产权的方式，限制甚至消除牟利空间。除强制规定政府优先回购之外，还可以采用对再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空间降至最低，甚至消除。

　　目前，上海市采用了类似的“共有产权”制度。同时，北京市目前已经在这一方面有所尝试。2012年，北京市政府下发《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》，规定北京市经济适用住房实行封闭运行管理，禁止新购经济适用住房自行再上市交易，由区县住房保障部门优先回购。

　　“从住建部的层面，对北京的这种做法是比较认可的。”前述参与规章起草的权威人士称。不过，他表示，这一方式的核心问题在于如何划定时间节点。目前，较为统一的认识为，按照法律“不溯及既往”的原则，以颁布实施日期为限。

　　具体的认定方式，由地方政府在操作中出台相关意见。

　　记者了解到，由于目前《基本住房保障条例》尚处在起草阶段，并未终稿，因此对于相关问题亦存在不断调整和修改的可能。“具体的内容现在我不能透露，但大的原则，确保保障性住房的保障功能，实现应保尽保是没有争议的。”前述住建部官员向记者表示。

　　租金动态监控

　　记者了解到，尽管《基本住房保障条例》首次将对退出机制、公平分配等方面的方式和路径做出明文规定，但仍会留给地方政府探索和尝试的空间，不会从“立规层面”就完全实行“一刀切”。相比于较为明确的购置型保障性住房领域，按照国务院的要求，租赁型保障性住房尤其是公共租赁住房的退出管理机制问题，就成为另一个保障性住房管理的难点所在。

　　目前，作为《基本住房保障条例》起草部门的住建部其思路在于，该“条例”中，要对公共租赁住房的准入退出制度等进行原则性的规定。之后，将对下发专门的《公共租赁房管理办法》予以细化对接。目前，该管理办法已经由住建部住房保障司起草。

　　齐骥在前述内部系统工作会议上表示，《公共租赁住房管理办法》将在2012年完成起草修改工作，并下发执行。