楼市回暖、小阳春、触底反弹……春节过后，一些出处不明的统计数据都在佐证着这样一种观点：楼市似乎在转向。但，真实的情况究竟如何？

　　很多人都认为下半年房价将会反弹，此时出手最是时候。然而一些研究者认为，应该相信政策的连续性和政府调控的决心。至于济南房子的合理价位到底应该是多少，一些人认为至少应该跌到2009年最近一轮房价上涨前的水平，而业内人士及研究专家则认为跌到3年前的水平不现实。

　　受打折、促销、降价等人为因素影响相对较小的二手房市场，真实地反映了供需双方的情况，更有“发言权”。记者用时近一个月，调查济南市内五区各主要地段 40余家房产中介，了解二手房市场交易状况。

　　“挂上‘急售’卖卖看，卖不掉就租出去”

　　在和平路上的一家玛雅房屋，置业顾问王女士告诉记者，最近房源明显增多，有时候一天好几个来登记的，比以前多了两三成。在西苑小区附近的万兴房产，门口贴出了最新房源，老板称：“不知咋地，最近卖房子的人突然增多了，既有上世纪八九十年代的老房子，也有本世纪的新房子。”

　　在济南一家二手房交易网站上记者看到，标明为3月19日发布的二手房总量达3000余条。有业内人士透露，一般有效信息量占三分之一，这样算起来，该网站一天发布的二手房总量也得1000余套，“这是一个不得了的数据”。在浏览这些信息时记者发现，不少出售信息上都挂上“急售”两个字。

　　“这说明在政策打压之下，一些房主开始急于出手。”在纬十二路绿色家园房产中介，销售经理祝先生说，这也难怪，过去投资炒房的人太多，个人认为得占新房销售总量的一半。祝先生说这话是有根据的，2008年左右他到一些已经完全交付的新楼盘做调研，晚上8到10点，亮灯的还不到一半。

　　“这不听说楼市回暖了嘛，先挂出去卖卖看，卖不出去就租出去。”在山大路一家房产中介，刚做完登记的刘女士说，房子不能老放在手里。记者调查发现，相对于缺钱急售的业主而言，像刘女士一样抱着“卖卖看”心态的人占比最大。

　　“09年卖着卖着就涨，现在没涨价的”

　　在英雄山路上的一家21世纪不动产，大学毕业4年的小张交完定金后长舒了一口气：“终于买房，结束飘忽不定的租房生活了。”不过小张也表示，“眼瞅房价在往下降，按我的意思还可以再等等，但家里不同意，急着结婚呀。”

　　记者调查了解到，像小张这样有刚性需求的人正是目前买房的主力军。在济南拥有近20家分店的孚瑞房地产经纪公司负责人高女士称，现在买房的人群中，90%以上是刚需，结婚用，以前能占50%就不错了，“还有一块儿刚需——— 对学区房的需求，很大程度被压抑住了”。

　　3月17日恰逢周末，记者到花园小区附近走访，在一家中介碰到了前来看房的小邵。小邵从去年下半年开始看房子，但始终没有出手：“我认为房价还得降，你看现在二环以外的新楼盘都在打折促销，二手房反应滞后一些，但早晚得跟进，可以再等等。”21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛也表示，二手房的价值在地段，但也受新房影响，估计还得有5%左右的降价空间。

　　在七里堡蔬菜批发市场附近的一家房产中介，买方与卖方就一套南全福小区的58平方米精装房谈崩了，买方坚持出50万元，卖方则少于52万元不卖。“我已经够有诚意了，以前55万我都没卖。”卖方口气很强硬，“别看现在贬值了，没准过两天又涨了呢。”

　　中介私下告诉记者，别看卖方嘴上倔，其实很纠结，不卖可能赚，但更可能赔，“不过好在济南的炒房客多数都是长期持有，短期客很少，虽然与最高点时比有些贬值，但还能支撑，除非急需用钱才会抛”。

　　“2009年时，卖方卖着卖着就涨价了，现在不一样，公布的价格都比较实，几乎没有涨价的了。”方瀛告诉记者，现在二手房市场已由卖方市场转向买方市场，很多购房者都是持币观望。

　　“一辈子没买过房，想卖了小的买大的”

　　在走访时记者发现，很多卖房者同时也是买房者。在工人新村附近的一家中介，市民赵女士刚登记完房源又在看其他房源：“我住着原来单位的房子，40多平方米，一辈子没买过房子，现在想卖了小的买套大的，改善一下居住条件。”

　　在老东门附近的一家玛雅房屋，翟女士告诉记者，她住在无影山，父母住在长盛小区北区，两家距离比较远，无法相互照应，想在青后小区买套房子，一是方便照顾老人，另一方面接近学区，方便孩子上学。

　　“目前改善性住房需求越来越大，只可惜还在政策限制、打击范围之内。”置业顾问刘先生说，针对首套房的贷款利率已由1.1倍回到基准利率，这对刚需客户是保护，但去年对投资型客户的打击也误伤到了改善型客户，卖小换大、卖旧买新等愿望只能通过卖一买一、卖二买一等方式，避开限购政策影响。

　　在济南大学西校区附近的一家房产中介，店主张女士表示，很多在济南做生意的外地人也希望改善一下居住条件，告别租房生活买套房子，但由于是外地户籍，买房受限。